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El aprovechamiento urbanístico es el contenido edificatorio y de uso qué el planeamiento atribuye a un terreno, expresado normalmente en metros cuadrados de edificabilidad ponderados por unos coeficientes qué corrigen el valor relativo entre distintos usos y tipologías, ya qué no es lo mismo, a efectos de aprovechamiento, un metro cuadrado de vivienda qué uno de uso terciario. Se distingue el aprovechamiento objetivo o real de cada parcela concreta, del aprovechamiento medio o tipo de un área de reparto, qué sirve para repartir de forma equitativa los beneficios y las cargas urbanísticas entre los distintos propietarios afectados por una actuación, incluidas las cesiones obligatorias de suelo a la administración.
Es, en pocas palabras, cuánto se puede construir en un terreno y de qué tipo, según lo qué diga el plan urbanístico del Ayuntamiento. No todos los metros cuadrados valen igual: el planeamiento pondera el uso (vivienda, oficinas, comercio) para poder repartir de forma justa lo qué cada propietario puede construir y lo qué debe ceder a cambio, por ejemplo para calles o zonas verdes.
En el desarrollo de un nuevo sector urbanizable, los propietarios de las distintas parcelas incluidas en la unidad de ejecución reciben un aprovechamiento proporcional al aprovechamiento medio del área, con independencia de si su parcela concreta acaba destinada a viario, zona verde o edificación. Antes de comprar un solar conviene verificar su aprovechamiento urbanístico real en el planeamiento vigente, porque puede diferir sensiblemente de lo qué la superficie física del terreno sugiere a simple vista.
La edificabilidad es un dato físico, los metros cuadrados construibles qué permite el planeamiento sobre una parcela, mientras qué el aprovechamiento urbanístico añade los coeficientes de ponderación por uso y tipología.
Porque la legislación del suelo obliga a los propietarios, en las actuaciones de transformación urbanística, a ceder gratuitamente un porcentaje del aprovechamiento a la administración, como participación de la comunidad en las plusvalías generadas.
En determinados supuestos previstos por la legislación autonómica sí, mediante figuras como las transferencias de aprovechamiento urbanístico, habitualmente para liberar suelo destinado a zonas verdes o equipamientos.