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La escritura pública es el instrumento notarial por el que el notario da fe pública de los actos y contratos que ante él se celebran, otorgándoles plena validez y eficacia jurÃdica frente a terceros. Está regulada en los artÃculos 1216 a 1224 del Código Civil y en la Ley del Notariado (Ley de 28 de mayo de 1862) y su Reglamento. La escritura pública hace prueba plena del hecho que motiva su otorgamiento, de la fecha, de la identidad de los otorgantes y de que sus declaraciones fueron las consignadas en el documento. A diferencia del documento privado, la escritura pública es tÃtulo ejecutivo, permite la inscripción registral y tiene presunción de veracidad ante terceros.
La escritura pública es como darle un sello oficial de máxima autenticidad a un contrato o acto jurÃdico. Cuando compras un piso, el notario redacta la escritura y da fe de que ambas partes estuvieron allÃ, firmaron libremente y el piso ha cambiado de dueño. Ese documento tiene fuerza legal plena: si alguien lo niega, la carga de la prueba en contrario es muy difÃcil de sostener. También sirve para constituir hipotecas, poderes notariales, testamentos, actas de juntas de socios, capitulaciones matrimoniales y miles de actos más. Sin escritura pública, muchos trámites ante el Registro, los bancos o Hacienda no son posibles.
Julia Fernández, de 35 años, y su pareja Javier Torres firmaron en septiembre de 2023 un contrato privado de compraventa de un piso en Bilbao por 295.000 â¬. Meses después, para hacer efectiva la compra, acudieron ante la notaria para elevar el contrato privado a escritura pública. La notaria verificó la identidad de ambas partes, consultó la nota simple del Registro de la Propiedad, comprobó que el vendedor era el titular registral y que no existÃan cargas ocultas, y redactó la escritura. La escritura fue firmada por ambas partes y la notaria dio fe del acto. Con la escritura, Julia pudo liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (7% en el PaÃs Vasco sobre 295.000 â¬: 20.650 â¬) e inscribir el piso a su nombre en el Registro de la Propiedad. El coste de la escritura (aranceles notariales) fue de 680 â¬.
Para otorgar una escritura pública es necesario acudir a la notarÃa con la documentación correspondiente al acto: DNI, nota simple registral en compraventas, certificados de deuda en cancelaciones hipotecarias, etc. El notario redacta el instrumento, lo lee a los otorgantes (o ellos mismos), responde sus dudas y recoge las firmas. La escritura queda archivada en el protocolo notarial y se entregan copias autorizadas a los otorgantes. El notario la comunica al Registro si procede. Las copias simples son suficientes para la mayorÃa de gestiones; la copia autorizada es la que tiene plena eficacia notarial. En caso de pérdida, el protocolo notarial garantiza que siempre puede obtenerse una nueva copia.
Error 1: creer que un contrato privado es suficiente para todo âsin escritura pública no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad ni en el Registro Mercantil. Error 2: confundir copia simple con copia autorizada âsolo la copia autorizada tiene plena fe pública. Error 3: pensar que la escritura solo sirve para compraventas âse usa también en hipotecas, donaciones, testamentos, poderes, sociedades, divorcios de mutuo acuerdo y muchos otros actos. Error 4: ignorar que el notario tiene obligaciones fiscales âen compraventas comunica la operación a Hacienda.
Arts. 1216-1224 CC. Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, BOE 29-may-1862. Reglamento Notarial (RD de 2 de junio de 1944). La Ley Hipotecaria (art. 3) exige escritura pública para inscribir en el Registro de la Propiedad. El Reglamento del Registro Mercantil también requiere escritura para los actos inscribibles.
La escritura pública está otorgada ante notario, quien da fe de su contenido, fecha y partes. Hace prueba plena frente a terceros y es tÃtulo ejecutivo. El contrato privado solo vincula a las partes firmantes y tiene menor fuerza probatoria.
Los aranceles notariales en una compraventa de piso oscilan entre 400 ⬠y 1.200 ⬠aproximadamente, dependiendo del precio del inmueble, según el arancel notarial (RD 1426/1989).
No es obligatoria para que el contrato sea válido entre las partes, pero sà es necesaria para inscribir el cambio de propietario en el Registro de la Propiedad y obtener protección frente a terceros.
SÃ. El notario puede denegar su intervención si el acto es contrario a la ley, a la moral o al orden público, o si detecta alguna irregularidad legal. También tiene obligación de informar a las partes de los efectos del acto.
Es el archivo oficial del notario donde se conservan originales (matrices) de todas las escrituras otorgadas. Tiene carácter público oficial y garantiza que siempre puede obtenerse copia de cualquier documento otorgado.