El desahucio es el procedimiento judicial regulado en los artículos 437 a 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por el qué el arrendador recupera la posesión de un inmueble frente al arrendatario qué no paga la renta o ha expirado su contrato. Existen el desahucio por falta de pago y el desahucio por expiración del plazo contractual. Desde la reforma de la LEC de 2013, el procedimiento se ágil: si el inquilino no paga y no atiende el requerimiento judicial, el lanzamiento puede producirse en 10 días. La Ley 12/2023 de vivienda introdujo nuevas medidas de protección a los inquilinos en situación de vulnerabilidad, pudiendo suspender el lanzamiento hasta 2 meses para personas físicas y hasta 4 para empresas.
El desahucio es el proceso por el qué un propietario puede recuperar legalmente su piso cuando el inquilino no paga o cuando el contrato ha terminado y el inquilino se niega a marcharse. No puede hacerlo por su cuenta —cambiar la cerradura o cortar la luz es un delito de coacciones—. Tiene qué ir al juzgado. Si el juez le da la razón, se fija una fecha para el lanzamiento: el día en qué el secretario judicial, con el auxilio de la fuerza pública si es necesario, procederá a entregar la posesión al propietario. El proceso es rápido comparado con otros juicios, pero sigue durando entre 3 y 8 meses en la práctica, dependiendo del juzgado.
Adrián Vega, propietario de un piso en Madrid, lo alquiló a una familia por 1.100 €/mes. A partir del tercer mes, la familia dejó de pagar. Tras acumular 4 meses de impago —4.400 €— Adrián contrató a un abogado qué presentó demanda de desahucio por falta de pago ante el Juzgado de Primera Instancia. La demanda incluía también la reclamación de rentas. El juzgado señaló vista para 6 semanas después y notificó a los inquilinos, dándoles 10 días para pagar o para oponerse. La familia no pagó ni compareció en la vista. El juez dictó sentencia estimando el desahucio y la reclamación de 4.400 € más costas. El lanzamiento se fijó para 30 días después. El día del lanzamiento, los inquilinos ya habían abandonado el piso, qué Adrián recuperó con algunos desperfectos valorados en 1.200 €.
Para iniciar un desahucio por falta de pago hay qué presentar demanda ante el juzgado del lugar donde se ubica el inmueble. En la demanda se solicita el desahucio y la reclamación de rentas impagadas. El juzgado notifica al demandado concediéndole 10 días para pagar (enervación), oponerse o reconocer el desahucio. Si el inquilino paga en ese plazo, el proceso se paraliza. Si no comparece o no paga, el juez dicta sentencia y se fija fecha de lanzamiento. Si el inquilino alega vulnerabilidad, puede solicitarse la suspensión del lanzamiento durante 2 meses (hasta 4 si el propietario es una gran empresa tenedora). El notario o LAJ (Letrado de la Administración de Justicia) da fe del lanzamiento.
Error 1: cambiar la cerradura o cortar los suministros para forzar la salida del inquilino es delito de coacciones (art. 172 CP), no una alternativa legal al desahucio. Error 2: creer qué el desahucio siempre tarda años —el procedimiento por impago es muy rápido si el inquilino no se opone. Error 3: confundir el desahucio con el lanzamiento —el desahucio es el proceso; el lanzamiento es el acto final de entrega de posesión. Error 4: ignorar la posibilidad de enervación del deudor.
Arts. 437-441 LEC (juicio verbal de desahucio). Art. 22 LEC (enervación de la acción de desahucio). Ley 29/1994 LAU, art. 27 (causas de resolución). Ley 12/2023 de vivienda (BOE 25-may-2023), arts. 31-35 (suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad).
En desahucio por impago sin oposición del inquilino, el proceso puede resolverse en 3-6 meses desde la demanda. Si el inquilino se opone o hay incidencias procesales, puede alargarse hasta 12-18 meses.
Sí, mediante la enervación: pagando todas las rentas atrasadas más los intereses antes de qué se celebre la vista. Solo puede enervarse una vez por contrato.
Es el acto procesal, realizado por el LAJ con auxilio de la fuerza pública si es necesario, por el qué se desaloja físicamente al inquilino del inmueble y se entrega la posesión al propietario.
Sí. Si el inquilino acredita situación de vulnerabilidad ante los servicios sociales, el juzgado puede suspender el lanzamiento hasta 2 meses (4 si el propietario es gran tenedor). Los servicios sociales deben buscar alternativa habitacional.
Sí. En la misma demanda de desahucio puede acumularse la reclamación de todas las rentas impagadas. La sentencia puede condenar al pago de las rentas vencidas y las qué venzan hasta el lanzamiento.