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La compraventa es el contrato por el que una de las partes —el vendedor— se obliga a entregar una cosa determinada y la otra —el comprador— a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Está regulada en los artículos 1445 a 1537 del Código Civil y, en el ámbito mercantil, en los artículos 325 a 345 del Código de Comercio. Para su validez se requieren los elementos esenciales de todo contrato (art. 1261 CC): consentimiento de las partes, objeto lícito y cierto, y causa. En la compraventa de inmuebles es preceptiva la escritura pública para la inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque el contrato es válido entre las partes aunque sea privado.
La compraventa es el contrato más frecuente del día a día: cuando compras un café, un coche o un piso estás celebrando una compraventa. El vendedor te entrega lo que compras y tú le pagas el precio acordado. Si el vendedor no entrega el bien o lo entrega defectuoso, el comprador puede exigir la entrega, la reparación, la rebaja del precio o la resolución del contrato. Si el comprador no paga, el vendedor puede reclamar el precio o resolver el contrato. En inmuebles, la compraventa habitual pasa por un contrato privado de arras, después de una escritura pública notarial e inscripción en el Registro para proteger al comprador frente a terceros.
Carmen Ruiz, de 42 años, acordó comprar un apartamento en Benidorm a Inmobiliaria Costa Sol S.L. por 185.000 €. En junio de 2023 firmaron un contrato privado de compraventa con señal de 18.500 € (10%). La escritura pública se fijó para tres meses después. Un mes antes de la firma, la inmobiliaria comunicó que otra empresa había comprado el inmueble. Carmen consultó a su abogado: el contrato de arras penales (art. 1454 CC) establecía que si era el vendedor quien incumplía, debía devolver el doble de la señal —37.000 €—. Carmen reclamó extrajudicialmente y, ante la negativa, presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Alicante. La sentencia condenó a la inmobiliaria a pagar 37.000 € más costas. El caso se resolvió sin necesidad de juicio oral gracias a una transacción judicial previa al acto de juicio.
En la compraventa de inmuebles el proceso habitual es: nota simple registral, negociación del precio, firma de contrato de reserva o arras, obtención de financiación hipotecaria, firma de escritura pública ante notario y liquidación de impuestos (ITP o IVA según sea segunda mano o nueva construcción) e inscripción en el Registro de la Propiedad. Los vicios ocultos dan derecho al saneamiento durante 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC). En compraventas entre empresas y consumidores, el RDL 7/2021 (transposición de directiva europea) amplía las garantías del consumidor a 3 años para bienes muebles y a 5 años para inmuebles.
Error 1: confundir el contrato de arras confirmatorias con las penitenciales —solo las penitenciales permiten la resolución del contrato con penalización. Error 2: creer que el contrato privado no es vinculante —lo es entre las partes, aunque no sea inscribible. Error 3: ignorar los plazos de garantía para vicios ocultos. Error 4: confundir la permuta con la compraventa —en la permuta se intercambian bienes por bienes, no dinero.
Arts. 1445-1537 CC para compraventa civil; arts. 325-345 CCom para la mercantil. RDL 7/2021 (garantías en compraventa de consumo). Ley Hipotecaria para inscripción registral. Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITP). Ley 37/1992 del IVA para primera transmisión de inmuebles.
En la compra de vivienda nueva (primera transmisión) se paga el IVA del 10% sobre el precio. Si es una vivienda de protección oficial de precio máximo, el tipo es del 4%. Las segundas transmisiones tributan por ITP.
Son una cantidad entregada a cuenta que, en caso de desistimiento del comprador, queda en poder del vendedor, y en caso de desistimiento del vendedor, debe devolver el doble al comprador (art. 1454 CC).
Depende de lo pactado en el contrato. Si existe cláusula resolutoria por no obtención de financiación, las arras se devuelven. Si no se pactó, el vendedor puede retener la señal salvo que demuestre que el comprador no actuó de buena fe.
Un menor de edad puede ser comprador si sus representantes legales (padres o tutor) actúan en su nombre y con autorización judicial cuando sea necesario.
Para vicios ocultos el plazo es de 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC). En construcción nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto.