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El contrato de obra es el contrato por el que una de las partes —el contratista— se obliga a ejecutar una obra y la otra —el comitente o dueño de la obra— a pagar un precio por ella. Se regula en los artículos 1588 a 1600 del Código Civil y, para las obras de edificación, en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). Pueden establecerse dos modalidades: a tanto alzado o precio cerrado (precio fijo desde el inicio) o por administración o coste más honorarios (precio variable según materiales y mano de obra). El contratista responde de los defectos de construcción durante los plazos de garantía establecidos en la LOE: 1 año para defectos de acabado, 3 años para habitabilidad y 10 años para estructurales.
El contrato de obra es el documento que regula la relación entre quien encarga una reforma o construcción y quien la ejecuta. Si quieres reformar tu cocina, el contratista se compromete a hacerla según lo pactado y tú a pagar el precio. Si el trabajo sale mal, tienes derecho a exigir la reparación, un descuento en el precio o incluso la resolución del contrato. Los problemas surgen cuando no hay contrato escrito o cuando el presupuesto inicial se dispara sin justificación. La clave es detallar al máximo en el contrato: qué se hace, con qué materiales, en qué plazo y a qué precio. Y siempre dejar un porcentaje de pago para cuando la obra esté terminada y verificada.
Pilar Martínez, propietaria de un piso en Pamplona, encargó a Construcciones Navarra S.L. la reforma integral de su vivienda por 48.000 €, precio cerrado, con plazo de ejecución de 3 meses. El contrato, redactado por el abogado de Pilar, establecía pagos escalonados: 20% al inicio (9.600 €), 30% a mitad de obra (14.400 €), 30% al finalizar (14.400 €) y 20% restante (9.600 €) transcurrido un mes desde la entrega sin defectos apreciables. A la finalización, Pilar detectó que la instalación eléctrica no cumplía el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT). La empresa se negó a corregirlo. Pilar retuvo el último pago y contrató a un electricista independiente que certificó los defectos. Tras demanda judicial, el juzgado condenó a la empresa a corregir los defectos o abonar 6.200 € de reparación, más costas.
Para contratar una obra es muy recomendable la forma escrita detallando: descripción exacta de los trabajos, materiales a utilizar con marca/modelo, plazo de ejecución, precio total o método de cálculo, condiciones de pago, penalizaciones por retraso y plazo de garantía. En obras de edificación regidas por la LOE, intervienen el promotor, el proyectista, el director de obra, el director de ejecución y el contratista, con responsabilidades específicas de cada uno. El seguro decenal es obligatorio para edificios de vivienda nueva (art. 19 LOE). Para obras menores de reforma sin proyecto técnico, el contrato privado entre las partes es suficiente. Los honorarios del arquitecto se negocian libremente desde la liberalización de 2008.
Error 1: no hacer contrato escrito o firmar solo un presupuesto —el presupuesto no es un contrato completo. Error 2: pagar el 100% por adelantado sin retención de garantía. Error 3: confundir precio alzado con modificado: si la empresa quiere cambiar el precio, debe acordarlo con el comitente. Error 4: no documentar el estado de la obra en cada fase de pago con fotografías y actas de control.
Arts. 1588-1600 CC (contrato de obra). Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), BOE 6-nov-1999: plazos de garantía (art. 17), seguros (art. 19). Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público (LCSP) para obras con la Administración. RD 314/2006 (Código Técnico de la Edificación).
La LOE establece: 1 año para defectos de terminación y acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad y 10 años para defectos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio.
Solo si hay modificaciones acordadas por escrito entre las partes. Si el contratista encuentra imprevistos técnicos no previsibles, puede reclamar un suplemento, pero debe comunicarlo y aprobarlo el comitente antes de ejecutarlos.
El comitente puede reclamar los daños y perjuicios causados por el retraso y, si la demora es sustancial, resolver el contrato. Si hay cláusula penal por retraso, se aplica automáticamente sin necesidad de demostrar daño.
Solo es obligatorio en edificios cuyo destino principal sea la vivienda (art. 19 LOE). No es obligatorio para reformas, obras no residenciales ni obras menores sin proyecto de edificación.
Sí, si los defectos son graves y el contratista no los corrige en el plazo requerido. El comitente puede resolver el contrato (art. 1124 CC), pedir la reparación a terceros a costa del contratista o una reducción del precio.