Inicio › Jurídico › Vicios ocultos
Los vicios ocultos son los defectos que existían en la cosa vendida en el momento de la venta, no aparentes a primera vista, que hacen la cosa inepta para el uso a que se destina o disminuyen de tal modo dicho uso que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos por ella si los hubiera conocido. Están regulados en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil. El vendedor responde de los vicios ocultos aunque no los conociera (responsabilidad objetiva), salvo pacto contrario con comprador no consumidor. El comprador tiene dos acciones: la acción redhibitoria (resolver el contrato devolviendo la cosa) o la acción estimatoria o quanti minoris (rebajar el precio en proporción al defecto). El plazo de ejercicio es de 6 meses desde la entrega de la cosa.
Los vicios ocultos son los problemas que tiene algo que compraste pero que no podías ver cuando lo compraste. Si compras un piso y después descubres que la estructura tiene grietas internas que nadie te avisó, eso son vicios ocultos. El vendedor tiene que responderte aunque no supiera que existían esos problemas: la ley presume que debería saberlo. Puedes elegir entre devolver el piso y que te devuelvan el dinero (acción redhibitoria) o quedártelo pero que te rebajen el precio en proporción al defecto (acción estimatoria). El problema es que el plazo es muy corto: solo tienes 6 meses desde que te entregaron la cosa para reclamar, por lo que es fundamental actuar rápido.
Alberto Pérez, jubilado de Bilbao, compró un apartamento de segunda mano en la playa por 195.000 €. Tras mudarse, descubrió que el sistema de calefacción central no funcionaba: el problema era un defecto en la instalación de tuberías internas que el vendedor conocía pero no comunicó. El coste de reparación era de 12.500 €. Alberto contrató a un perito que certificó que el defecto existía en el momento de la venta y era indetectable en una inspección visual ordinaria. Con el informe en mano, Alberto interpuso acción estimatoria quanti minoris ante el Juzgado de Primera Instancia de Bilbao, solicitando la reducción del precio en 12.500 €. Dado que el vendedor conocía el defecto y lo ocultó deliberadamente, el juzgado le condenó a pagar 12.500 € y también a indemnizar los gastos de calefacción adicionales soportados durante los 4 meses sin instalación (1.800 €). Total: 14.300 €.
Ante la sospecha de vicios ocultos, el comprador debe actuar con rapidez: encargar un peritaje del defecto, documentar su existencia y antigüedad, y presentar la reclamación extrajudicial al vendedor con acuse de recibo. Si el vendedor no responde o rechaza la reclamación, debe interponerse demanda dentro del plazo de 6 meses desde la entrega de la cosa. En inmuebles de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de garantía superiores (1, 3 y 10 años). En compraventas de consumo, el RDL 7/2021 amplía los plazos: 3 años para bienes muebles y 5 años para inmuebles desde la entrega.
Error 1: confundir vicios ocultos con deterioro posterior a la compra —los vicios ocultos deben existir en el momento de la compra. Error 2: ignorar el plazo brevísimo de 6 meses en el Código Civil para contratos civiles —en consumo el plazo es de 3 o 5 años. Error 3: confundir la acción redhibitoria con la estimatoria —una resuelve el contrato; la otra lo mantiene con rebaja de precio. Error 4: pensar que el pacto 'en el estado en que se encuentra' excluye siempre la responsabilidad por vicios ocultos.
Arts. 1484-1490 CC (saneamiento por vicios ocultos). RDL 7/2021 de garantías en la venta de bienes (consumidores: 3 años bienes muebles / 5 años inmuebles). Ley 38/1999 LOE (plazos de garantía en edificación: 1, 3 y 10 años). El 'pacto de exoneración' es válido en contratos entre no consumidores pero no si el vendedor conocía el vicio.
En el Código Civil, el plazo es de 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC). En compraventas con consumidores, el RDL 7/2021 amplía el plazo a 3 años para bienes muebles y 5 años para inmuebles.
Es la acción que permite al comprador resolver el contrato de compraventa por vicios ocultos, devolviendo la cosa al vendedor y recibiendo el precio pagado más los gastos del contrato.
Sí. El art. 1485 CC establece que el vendedor responde de los vicios ocultos aunque los ignore, salvo que se haya pactado lo contrario con un comprador que no sea consumidor.
En contratos entre no consumidores puede limitar o excluir la responsabilidad si el vendedor no conocía el vicio. Pero si el vendedor lo conocía y lo ocultó, el pacto no le exonera.
Los vicios ocultos hacen la cosa inapta para su uso o reducen gravemente su utilidad. Los defectos de calidad menores (acabado imperfecto, diferencia de color) solo dan derecho a reclamar si se pactó una calidad específica.