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El arrendamiento es el contrato por el que una de las partes —el arrendador— se obliga a ceder el uso y disfrute de una cosa a otra —el arrendatario— por un tiempo determinado y a cambio de un precio o renta. Está regulado con carácter general en los artículos 1542 a 1601 del Código Civil. El arrendamiento de vivienda habitual se rige específicamente por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019. El arrendamiento de local de negocio se rige por el título III de la LAU. El arrendamiento rústico, por la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos (LAR). El plazo mínimo en arrendamiento de vivienda es de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica).
El arrendamiento es lo que conocemos como alquiler: tú pagas una renta mensual y el propietario te deja vivir en su piso o usar su local durante un tiempo. El propietario sigue siendo el dueño, pero no puede echarte salvo por las causas que establece la ley —principalmente, que no pagues, que causes daños graves o que necesite el piso para él mismo. En arrendamiento de vivienda, la ley protege mucho al inquilino: tienes derecho a renovar el contrato hasta 5 años (7 si el casero es empresa), la renta solo puede subir según el IPC y el arrendador no puede subirte el alquiler de golpe ni exigirte garantías excesivas (máximo 2 mensualidades adicionales).
Sofía Herrera, de 29 años, firmó en septiembre de 2022 un contrato de arrendamiento de vivienda en Málaga por 950 €/mes de duración inicial de un año. Al amparo de la LAU, el contrato se prorrogó automáticamente hasta los 5 años. En junio de 2024, el propietario le comunicó que no renovaría el contrato alegando que necesitaba el piso para su hijo. La ley permite esta causa de recuperación, pero el propietario debía comunicarla con 2 meses de antelación y cumplirla efectivamente. Sofía verficó que el propietario era persona física (no empresa) y que la comunicación llegó en plazo. Al salir en agosto de 2024, el arrendador le devolvió la fianza de 950 € (1 mensualidad) pero retuvo 320 € por supuestos daños. Sofía impugnó la retención ante el IPREM local y, finalmente, el arrendador le devolvió los 320 €.
En arrendamiento de vivienda el contrato puede ser verbal o escrito, aunque siempre se recomienda la forma escrita. El arrendatario debe entregar al arrendador la fianza legal (1 mes de renta para vivienda, 2 para local), que el propietario está obligado a depositar en el organismo autonómico correspondiente. La renta puede revisarse anualmente según el índice pactado en contrato; desde 2023 el índice de referencia está limitado por ley. El arrendatario puede resolver el contrato con 1 mes de preaviso a partir del 6º mes. El arrendador solo puede recuperar el piso antes de los 5 años por la causa legal de necesidad propia o de familiar de primer grado.
Error 1: creer que un contrato de 1 año obliga al inquilino a irse al año —si es vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta 5 años. Error 2: confundir la fianza legal (1 mes) con las garantías adicionales —el propietario puede pedir hasta 2 mensualidades adicionales de garantía, pero no más. Error 3: ignorar que el arrendador debe depositar la fianza en el organismo autonómico. Error 4: pensar que el propietario puede entrar al piso cuando quiera —necesita consentimiento del inquilino.
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE 25-nov-1994), modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019. Arts. 1542-1601 CC para el régimen general. Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos. La Ley 12/2023 de vivienda introdujo limitaciones a la actualización de la renta y zonas de mercado tensionado.
Desde 2023, la actualización anual está limitada por la Ley de Vivienda. En zonas tensionadas el índice de referencia publicado por el Ministerio limita las subidas. Fuera de esas zonas se aplica el IPC o el índice pactado.
No. El domicilio del inquilino está protegido constitucionalmente (art. 18 CE). El propietario necesita consentimiento del inquilino o autorización judicial para entrar al inmueble durante el período de arrendamiento.
El arrendatario puede reclamarla judicialmente. El propietario tiene 1 mes desde la devolución de las llaves para devolver la fianza o justificar la retención. Pasado ese plazo, la fianza genera intereses legales.
Solo con consentimiento expreso del arrendador. El subarriendo parcial (de habitaciones) requiere el consentimiento del propietario y la renta total no puede superar la renta del contrato principal.
Solo por la causa de necesidad prevista en el art. 9.3 LAU: si necesita el piso para él mismo o para un familiar de primer grado, debe comunicarlo con al menos 2 meses de antelación.