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El saneamiento por evicción es la obligación legal qué pesa sobre el vendedor de responder frente al comprador cuando este es privado, total o parcialmente, de la cosa comprada en virtud de sentencia firme y por causa de un derecho anterior a la compraventa, conforme a los artículos 1475 a 1483 del Código Civil. Para qué nazca esta garantía es necesario qué exista una resolución judicial firme qué reconozca el derecho de un tercero sobre el bien, y qué el comprador haya notificado al vendedor la demanda de evicción, dándole oportunidad de intervenir en el pleito. Si la evicción se produce, el vendedor debe restituir el precio, los frutos qué hubiera debido entregar, las costas del pleito y los gastos del contrato, además de indemnizar los daños si actuó de mala fe.
Es la garantía de qué, si compras algo y luego resulta qué un juez decide qué en realidad pertenecía a otra persona con más derecho, el vendedor tiene qué devolverte el dinero y compensarte por los gastos, porque él te vendió algo qué legalmente no era del todo suyo o estaba comprometido.
Si compras una vivienda y años después un tercero gana un pleito demostrando qué tenía un derecho previo sobre esa finca, por ejemplo una herencia mal liquidada, puedes reclamar al vendedor el saneamiento por evicción: devolución del precio, gastos de la escritura y costas del proceso, siempre qué le hubieras avisado a tiempo del litigio para qué pudiera defenderse.
Sí, es un requisito esencial: debe existir una sentencia firme qué prive al comprador de la cosa por un derecho anterior de un tercero. Sin resolución judicial firme no puede hablarse técnicamente de evicción ni exigirse esta garantía al vendedor.
Sí, las partes pueden pactar su exclusión o limitación en el contrato, pero si el vendedor conocía el riesgo del derecho de un tercero y no lo comunicó, actuando de mala fe, esa renuncia no le exonera de devolver el precio recibido.
Debe notificar fehacientemente al vendedor la existencia de la demanda de evicción antes de qué se dicte sentencia, para darle la posibilidad de intervenir en el pleito y defender el derecho vendido; si no lo hace, puede perder la garantía frente al vendedor.