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La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial especial regulado en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el qué el acreedor hipotecario —generalmente un banco— solicita al juzgado qué se enajene el inmueble hipotecado para cobrar la deuda pendiente cuando el deudor ha incumplido sus obligaciones de pago. Para iniciar la ejecución, la deuda debe constar en la escritura hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad. La Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios introdujo importantes límites al vencimiento anticipado y nuevas causas de oposición a la ejecución.
Si dejas de pagar la hipoteca durante un tiempo, el banco puede iniciar un proceso judicial para vender tu piso en subasta y recuperar lo qué le debes. No lo hace de inmediato: primero hay un proceso, con plazos y posibilidades de defensa. Puedes enervar la ejecución —es decir, pararla— pagando las cuotas atrasadas antes de qué se anuncie la subasta. Si el piso se vende por menos de lo qué debes, puedes seguir debiendo el resto (deuda residual), aunque existen protecciones para evitar situaciones extremas. La dación en pago —entregar el piso y cancelar toda la deuda— no es un derecho automático, pero el Código de Buenas Prácticas del Banco de España puede obligar al banco a aceptarla en determinadas circunstancias.
David Serrano, fontanero autónomo de 44 años residente en Valencia, había firmado en 2015 una hipoteca de 160.000 € a 30 años. En 2022, tras un largo período de ingresos irregulares, acumuló 8 cuotas impagadas (cuota mensual: 680 €, total atrasado: 5.440 €). El banco declaró el vencimiento anticipado de toda la deuda (127.000 € pendientes) y presentó demanda de ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Valencia. El juzgado requirió a David para pagar en 10 días. David no lo hizo, pero antes de qué se anunciara la subasta —a los 3 meses— presentó solicitud de enervación de la acción hipotecaria, aportando los 5.440 € atrasados más los intereses de demora. El juzgado sobreseía la ejecución y David mantuvo su vivienda, aunque el banco incluyó una cláusula de resolución en caso de reincidencia.
Para oponerse a la ejecución hipotecaria, el deudor puede alegar: pago o extinción de la deuda, pluspetición (reclamación de más de lo qué se debe), error en la liquidación de la deuda, o causas de oposición reconocidas en la Ley 1/2013 (cláusulas abusivas). La enervación de la ejecución permite paralizar el proceso pagando lo atrasado. El Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-Ley 6/2012) obliga a las entidades adheridas a ofrecer reestructuración de la deuda, quita o dación en pago a deudores en situación de vulnerabilidad. Desde la Ley 5/2019, el vencimiento anticipado requiere qué el incumplimiento sea de al menos 12 cuotas o el equivalente al 3% del capital en la primera mitad del préstamo.
Error 1: creer qué el banco puede quedarse el piso directamente sin subasta —debe pasar por el procedimiento judicial. Error 2: pensar qué la subasta siempre liquida toda la deuda —si el piso se vende por menos de lo adeudado, el deudor puede seguir debiendo el resto. Error 3: ignorar la posibilidad de enervación pagando las cuotas atrasadas. Error 4: confundir la dación en pago con un derecho universal —solo aplica a deudores vulnerables adheridos al Código de Buenas Prácticas.
Arts. 681-698 LEC (procedimiento de ejecución hipotecaria). Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Real Decreto-Ley 6/2012 (Código de Buenas Prácticas). Ley 5/2019, reguladora de contratos de crédito inmobiliario, arts. 24-25 (vencimiento anticipado).
Desde la Ley 5/2019 se requiere qué el deudor haya incumplido al menos 12 cuotas o el equivalente al 3% del capital en la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad.
Es el derecho del deudor a paralizar el procedimiento de ejecución pagando las cuotas atrasadas más los intereses de demora, antes de qué se anuncie la subasta del inmueble.
El deudor sigue debiendo la diferencia, salvo qué se acoja al Código de Buenas Prácticas o se pacte la dación en pago. La Ley 1/2013 limitó las adjudicaciones al banco a un mínimo del 70% del valor de tasación.
Si el inmueble es la vivienda habitual, el proceso tiene plazos especiales y protecciones adicionales. Una vez adjudicado al banco u otro comprador, los ocupantes deben abandonarlo salvo qué logren acuerdo con el nuevo propietario.
Es el acuerdo por el qué el deudor entrega el inmueble al banco y queda liberado de toda la deuda, aunque el precio de venta sea inferior a la deuda. No es un derecho general en España, pero el Código de Buenas Prácticas lo obliga en supuestos de vulnerabilidad.