Inicio › Jurídico › Tercero Hipotecario
El tercero hipotecario es quien adquiere de buena fe, a título oneroso y confiando en la exactitud del Registro de la Propiedad, un derecho de una persona que en el Registro aparecía con facultades para transmitirlo, e inscribe su adquisición. Está protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria española: mantendrá su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho de su transmitente por causas que no consten en el Registro. Es una pieza clave del principio de fe pública registral y de la seguridad del tráfico inmobiliario.
Cuando compras una casa, confías en lo que dice el Registro de la Propiedad sobre quién es el dueño y qué cargas tiene. El tercero hipotecario es el comprador que confía de buena fe en ese Registro, paga por el inmueble y lo inscribe a su nombre. La ley le protege: aunque más tarde aparezca un problema oculto con el vendedor anterior, él conserva la propiedad. Es la garantía de que fiarse del Registro no te va a costar caro y de que el sistema es fiable.
Laura compró un piso en Valencia a quien figuraba en el Registro de la Propiedad como titular único y libre de cargas. Pagó 210.000 €, actuó de buena fe sin conocer ningún vicio, e inscribió su compra. Meses después, un tercero impugnó la venta anterior por la que su transmitente había adquirido el piso, alegando un vicio que no constaba en el Registro. Como Laura reunía los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria —adquisición de buena fe, a título oneroso, de titular registral e inscripción—, fue protegida como tercero hipotecario y mantuvo la propiedad del piso.
Para gozar de la protección del artículo 34 deben concurrir cuatro requisitos: buena fe (desconocer la inexactitud del Registro), adquisición a título oneroso (no gratuito), adquirir de quien figura en el Registro con facultad de transmitir, e inscribir el propio derecho. Cumplidos estos requisitos, el tercero mantiene su adquisición aunque el título de su transmitente se anule o resuelva por causas que no constaran inscritas. No protege frente a vicios que sí figuraban en el Registro ni ampara al adquirente de mala fe o a título gratuito. Es distinto del acreedor hipotecario.
Un error habitual es creer que el nombre 'tercero hipotecario' se refiere a quien constituye una hipoteca: en realidad alude a quien adquiere confiando en el Registro. Otro fallo es pensar que protege siempre: no ampara al adquirente de mala fe, al que adquiere gratuitamente ni frente a cargas que constaban inscritas. También se olvida el requisito de inscribir la propia adquisición para gozar de la protección.
Regulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), que consagra el principio de fe pública registral. Se relaciona con la presunción de exactitud del Registro del artículo 38 y con el principio de legitimación registral. Su interpretación ha sido perfilada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Es quien adquiere un derecho de buena fe, a título oneroso, de quien aparece en el Registro con facultad para transmitirlo, e inscribe su adquisición. No es quien constituye una hipoteca, sino quien confía en el Registro al adquirir.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria le permite mantener su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho de su transmitente por causas que no constaran en el Registro, salvaguardando así la seguridad del tráfico inmobiliario.
Adquirir de buena fe, a título oneroso, de quien figura como titular registral con facultad de disponer, e inscribir su propia adquisición en el Registro de la Propiedad. Deben concurrir todos ellos para gozar de la protección.
No. No ampara al adquirente de mala fe ni al que adquiere a título gratuito, ni protege frente a las cargas o vicios que sí constaban inscritos en el Registro, pues el tercero debía conocerlos al consultar la publicidad registral.
No. El acreedor hipotecario es quien tiene una hipoteca en garantía de un crédito. El tercero hipotecario es el adquirente protegido por la fe pública registral. Son figuras distintas pese a compartir el adjetivo hipotecario.