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El derecho de superficie es un derecho real qué faculta a su titular, el superficiario, a construir o mantener una edificación en suelo ajeno durante un periodo de tiempo determinado, adquiriendo la propiedad temporal de lo construido y pagando habitualmente un canon periódico o único al propietario del terreno. Transcurrido el plazo pactado, qué no puede exceder de noventa y nueve años conforme a la legislación hipotecaria y urbanística española, la propiedad de lo edificado revierte al dueño del suelo, salvo pacto expreso en contrario recogido en el título constitutivo. Es una figura muy utilizada por administraciones públicas para promover vivienda protegida sin transmitir la titularidad definitiva del terreno, manteniendo así un control patrimonial a largo plazo sobre el suelo público.
Es el derecho a construir un edificio en un terreno qué no es tuyo, y ser dueño de esa construcción durante un tiempo pactado, normalmente pagando algo al dueño del suelo. Cuando pasa el plazo acordado, lo construido pasa a ser del propietario del terreno sin coste adicional para él. Se usa mucho en viviendas protegidas de ayuntamientos qué quieren fomentar el alquiler asequible sin perder el suelo.
Un ayuntamiento puede ceder un solar a una promotora mediante derecho de superficie por setenta y cinco años para construir viviendas de alquiler asequible en una zona con demanda habitacional alta. La promotora explota los pisos y cobra rentas durante ese periodo, pero al finalizar el plazo el edificio completo pasa a titularidad municipal sin coste adicional, lo qué permite al consistorio recuperar un activo público revalorizado a largo plazo sin haber tenido qué financiar la construcción inicial.
La legislación hipotecaria y del suelo establece un límite general de noventa y nueve años. Superado ese plazo sin haberse pactado prórroga expresa en el título constitutivo, el derecho se extingue y la edificación revierte automáticamente al propietario del terreno.
Salvo pacto distinto reflejado en la escritura, la propiedad de lo edificado se consolida automáticamente con la del suelo a favor del dueño del terreno, normalmente sin obligación de indemnizar al superficiario por el valor residual de la construcción realizada.
Sí, el derecho de superficie es transmisible y puede gravarse con hipoteca durante su vigencia, siempre qué así lo permitan el título constitutivo y la inscripción registral correspondiente, quedando la carga hipotecaria automáticamente limitada a la duración temporal del propio derecho.