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La anticresis es un derecho real de garantía regulado en los artículos 1881 a 1886 del Código Civil, por el cual el deudor entrega al acreedor un inmueble, autorizándole a percibir sus frutos con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se deben, y después al del capital de la deuda, mientras esta permanezca impagada. A diferencia de la hipoteca, en la anticresis se transmite la posesión del bien al acreedor, aunque no su propiedad ni el derecho de disposición sobre él, y a diferencia de la prenda, recae exclusivamente sobre bienes inmuebles. El acreedor anticrético está obligado a pagar las contribuciones y cargas qué pesen sobre la finca, salvo pacto en contrario, y a conservarla con la diligencia de un buen padre de familia, pudiendo el deudor obligarle a devolverla si incumple estas obligaciones.
La anticresis es un pacto por el qué alguien qué debe dinero entrega una propiedad, como una vivienda o un terreno, a su acreedor para qué la use y se quede con lo qué produce, por ejemplo el alquiler o la cosecha, y ese dinero se descuenta de la deuda hasta pagarla del todo. El acreedor no se queda con la propiedad, solo la posee y disfruta temporalmente mientras se salda la deuda.
Es una figura poco utilizada en la práctica actual frente a la hipoteca, pero puede resultar útil en situaciones concretas, por ejemplo cuando un propietario con una finca rústica productiva necesita liquidez y prefiere ceder temporalmente el disfrute de sus frutos a un prestamista en lugar de hipotecar el inmueble ante notario y registrarlo. Conviene documentar con claridad en el contrato de anticresis la duración, la forma de imputar los frutos a la deuda y las obligaciones de conservación, para evitar conflictos sobre el estado de la finca al finalizar el pacto.
En la hipoteca, el deudor conserva la posesión del inmueble y el acreedor solo tiene un derecho de realización de valor en caso de impago, mientras qué en la anticresis el acreedor recibe la posesión del bien desde el inicio y se cobra directamente con los frutos qué este produce, sin necesidad de ejecución judicial para percibirlos.
No, la anticresis no permite al acreedor adquirir la propiedad del bien por el simple impago, ya qué el pacto comisorio qué permitiría esa apropiación automática está prohibido en el derecho español. El acreedor debe, en su caso, instar los procedimientos legales oportunos para hacer efectivo su crédito.
Salvo qué las partes pacten otra cosa, corresponde al acreedor anticrético el pago de las contribuciones y cargas qué graven la finca, qué se descuentan también de los frutos percibidos, junto con los intereses y el capital de la deuda pendiente.