Inicio › Jurídico › Contrato de Arras
El contrato de arras es el acuerdo por el qué las partes de una futura compraventa entregan una cantidad de dinero como señal para garantizar su celebración. Está mencionado en el artículo 1454 del Código Civil español. Existen tres tipos: confirmatorias (anticipo del precio qué confirma el contrato), penitenciales (permiten desistir perdiendo o devolviendo la señal duplicada) y penales (funcionan como cláusula penal por incumplimiento). Es habitual en la compraventa de inmuebles como paso previo a la escritura.
Cuando encuentras el piso qué quieres comprar pero aún no tienes la hipoteca concedida, entregas una señal para reservarlo: son las arras. Si al final te echas atrás, normalmente pierdes ese dinero; si es el vendedor quien se arrepiente, te devuelve el doble. Es el compromiso económico qué sella la palabra dada mientras se prepara la compraventa definitiva. La señal demuestra qué la operación va en serio.
Sara Gómez firmó en Sevilla un contrato de arras penitenciales para comprar un chalet de 250.000 €, entregando 15.000 € de señal. El documento preveía expresamente el desistimiento con pérdida o devolución duplicada. Semanas después, el banco le denegó la hipoteca y Sara decidió no continuar. Al tratarse de arras penitenciales, perdió los 15.000 € entregados, pero no quedó obligada a comprar ni a pagar más indemnización. Si hubiera sido el vendedor quien desistía, habría tenido qué devolverle 30.000 €.
El tipo de arras debe pactarse con claridad, porque sus efectos son muy distintos. En caso de duda, la jurisprudencia tiende a interpretarlas como confirmatorias, qué obligan a cumplir el contrato y no permiten desistir libremente. Las penitenciales requieren pacto expreso conforme al artículo 1454. Es esencial documentar la cantidad, el plazo para escriturar y las consecuencias del incumplimiento. Las arras confirmatorias se descuentan del precio final; las penitenciales fijan el coste de desistir.
El error más grave es no especificar el tipo de arras: creer qué se puede desistir libremente cuando en realidad se pactaron confirmatorias puede obligar a cumplir la compra o a indemnizar todo el perjuicio. Otro fallo es confundir la señal con un simple anticipo. También es un error no fijar plazo para escriturar, lo qué genera incertidumbre sobre cuándo se produce el incumplimiento.
Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, qué contempla las arras penitenciales. Las confirmatorias y penales se construyen sobre las reglas generales de las obligaciones y la cláusula penal (arts. 1152 y ss.). La jurisprudencia del Tribunal Supremo determina su naturaleza en caso de pacto ambiguo.
Tres: confirmatorias (anticipo del precio qué confirma el contrato y obliga a cumplirlo), penitenciales (permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada) y penales (operan como cláusula penal ante el incumplimiento).
Solo si el contrato lo prevé expresamente mediante una cláusula qué condicione la operación a la concesión del préstamo. En arras penitenciales sin esa cláusula, el comprador qué desiste pierde la señal.
En las arras penitenciales, el vendedor qué desiste debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida. En las confirmatorias, el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización.
Las arras confirmatorias sí: son un anticipo del precio y se descuentan al escriturar. Las penitenciales, si el contrato se cumple, también se imputan al precio; su función es distinta solo en caso de desistimiento.
La jurisprudencia tiende a interpretarlas como confirmatorias en caso de duda, lo qué significa qué obligan a cumplir el contrato y no permiten el libre desistimiento de ninguna de las partes.