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La promesa de venta es un precontrato por el qué una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa sobre un bien determinado y a un precio pactado, distinguiéndose de la compraventa definitiva en qué aún no se transmite la propiedad del bien. El Código Civil español la regula de forma escueta en el artículo 1451, qué la asimila en sus efectos a la compraventa cuando existe consentimiento recíproco sobre el precio y la cosa, permitiendo a cualquiera de las partes exigir el cumplimiento u optar por la rescisión del precontrato. Puede pactarse como promesa unilateral, en la qué solo una parte queda obligada mientras la otra se reserva la opción de comprar o no, dando lugar entonces a un contrato de opción de compra con sus propias reglas específicas.
La promesa de venta es un acuerdo previo en el qué alguien se compromete a vender y otro a comprar un bien en el futuro, aunque el contrato definitivo aún no se firma. Si una parte incumple, la otra puede exigir qué se cumpla lo prometido o pedir una compensación económica por el incumplimiento.
Antes de comprar un piso, es habitual firmar una promesa de venta con una señal o arras para reservar el inmueble mientras se tramita la hipoteca; revisa bien las cláusulas de penalización por desistimiento, porque determinan qué ocurre si alguna de las partes finalmente no formaliza la compraventa y quién asume las consecuencias económicas de ese incumplimiento.
La promesa de venta obliga a ambas partes a celebrar la compraventa futura, mientras qué las arras suelen incluir una cantidad entregada a cuenta qué, según su tipo penitenciales, confirmatorias o penales, permite o no desistir del contrato perdiendo o duplicando esa suma pactada.
Sí, si concurre pleno consentimiento sobre cosa y precio, la parte cumplidora puede exigir judicialmente qué se otorgue la escritura pública de compraventa, o bien optar por resolver el precontrato y reclamar los daños causados por el incumplimiento.
No es obligatorio, puede pactarse en documento privado, aunque para qué produzca plenos efectos frente a terceros y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad conviene elevarla a escritura pública notarial ante fedatario público competente.