Inicio › Jurídico › Derecho de Retracto
El derecho de retracto es la facultad qué la ley o un pacto conceden a determinadas personas para subrogarse, en lugar del comprador, en una compraventa ya realizada, adquiriendo el bien en las mismas condiciones pactadas. Está regulado en los artículos 1506 y siguientes del Código Civil español. Existen distintos retractos legales: de comuneros, de colindantes, de coherederos, así como los arrendaticios regulados en leyes especiales. Se ejercita en un plazo breve desde qué se conoce la venta.
Imagina qué compartes la propiedad de una finca con otras personas y uno de los copropietarios vende su parte a un extraño sin avisarte. La ley te da una oportunidad: puedes ocupar el lugar de ese comprador y quedarte tú con la parte vendida pagando el mismo precio. Eso es el retracto. Su finalidad es reducir la copropiedad y evitar qué entren extraños en situaciones donde ya hay una comunidad o una vecindad.
Tres hermanos heredaron en proindiviso una finca rústica en Lugo. Uno de ellos vendió su tercio a un vecino por 20.000 € sin comunicarlo a los demás. Al enterarse, otro hermano ejercitó el retracto de comuneros dentro del plazo legal de nueve días desde qué conoció la venta. Consignó el precio y los gastos ante el juzgado y se subrogó en la posición del comprador, adquiriendo el tercio en las mismas condiciones. Así evitó qué un tercero ajeno a la familia entrara en la copropiedad.
El retracto legal debe ejercitarse dentro del plazo perentorio qué fija la ley (nueve días en el retracto de comuneros y colindantes del Código Civil, plazos distintos en los retractos arrendaticios). El retrayente debe reembolsar el precio de la venta, los gastos del contrato y los necesarios y útiles hechos en la cosa. Cuando concurren varios retractos, la ley establece un orden de preferencia. En arrendamientos urbanos y rústicos existen tanteo y retracto específicos con sus propios requisitos de notificación.
El error más grave es dejar pasar el plazo, qué es de caducidad y muy breve: transcurrido, se pierde el derecho. Otro fallo es confundir el tanteo (derecho a comprar antes de qué se venda a un tercero, previa notificación) con el retracto (subrogarse una vez consumada la venta). También se olvida qué el retrayente debe reembolsar no solo el precio, sino los gastos legítimos del comprador.
Regulado en los artículos 1506 a 1525 del Código Civil (retracto convencional, de comuneros y de colindantes). Los retractos arrendaticios se rigen por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos, con requisitos y plazos propios.
El tanteo es el derecho a adquirir el bien con preferencia antes de qué se venda a un tercero, previa notificación al titular del derecho. El retracto se ejercita después de consumada la venta, subrogándose el retrayente en el lugar del comprador.
Depende del tipo. En el retracto de comuneros y colindantes del Código Civil, el plazo es de nueve días desde la inscripción o desde qué se conoce la venta. Los retractos arrendaticios tienen plazos propios, más largos.
Debe reembolsar el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles realizados en la cosa retraída.
Sí. Las leyes de arrendamientos urbanos y rústicos reconocen al arrendatario derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda o finca arrendada cuando el propietario la vende, con requisitos de notificación específicos.
La ley establece un orden de preferencia entre los distintos retractos. Por ejemplo, el retracto de comuneros prefiere al de colindantes cuando concurren sobre el mismo bien.