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La extinción de condominio es el acto jurídico por el qué se disuelve la comunidad de bienes sobre un bien indiviso, adjudicándolo a uno o varios de los copropietarios con compensación económica a los demás. No está expresamente regulada como figura independiente en el Código Civil, pero se fundamenta en los artículos 400 a 406 CC, qué reconocen el derecho de todo copropietario a pedir la división de la cosa común, y en el artículo 1062 CC para el caso de bienes indivisibles. La extinción de condominio tiene un tratamiento fiscal muy favorable: no tributa por ITP como transmisión patrimonial sino por AJD (Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo es del 0,5% al 1,5% según la comunidad autónoma, frente al 6%-10% del ITP.
Cuando dos o más personas son dueñas de un bien conjuntamente —por herencia, divorcio o compra compartida— y deciden qué uno de ellos se lo quede en exclusiva, necesitan hacer una extinción de condominio. Por ejemplo: dos hermanos heredan un piso a medias. Uno quiere venderlo y el otro prefiere quedárselo. En vez de hacer una compraventa (qué tributa por ITP al 6-10%), el qué se lo queda le paga al otro su parte y hacen una extinción de condominio (qué tributa solo por AJD al 0,5-1,5%). El resultado es el mismo, pero el ahorro fiscal puede ser de miles de euros. Es muy frecuente en divorcios cuando uno de los cónyuges se queda con el piso familiar.
Lucía Serrano y su exmarido Alberto Ramos eran copropietarios al 50% de un piso en Alicante valorado en 280.000 €. Tras el divorcio, Lucía quería quedarse con la vivienda. Si hubiera comprado la parte de Alberto mediante compraventa ordinaria, habría pagado ITP del 8% sobre 140.000 € (mitad del valor): 11.200 €. En cambio, optaron por la extinción de condominio: Lucía pagó a Alberto 140.000 € en compensación y se adjudicó el 100% del piso. Solo tributó por AJD al 1,5% sobre 280.000 € (valor total): 4.200 €. El ahorro fue de 7.000 €. La operación se formalizó mediante escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Si el piso tenía hipoteca, Lucía se subrogó en el 100% del préstamo con la aprobación del banco.
Para realizar la extinción de condominio hay qué otorgar escritura pública ante notario. La escritura debe identificar el bien, las cuotas de cada copropietario, la adjudicación a uno de ellos y la compensación económica a los demás. Se presenta para liquidar el impuesto AJD en la CCAA correspondiente y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si el bien tiene hipoteca, la extinción de condominio puede ir acompañada de la novación o subrogación hipotecaria, qué también requiere acuerdo del banco. Es importante qué la compensación refleje el valor real del bien para evitar problemas fiscales (la Administración puede comprobar los valores y girar liquidación complementaria).
Error 1: creer qué solo se puede hacer extinción de condominio entre familiares o exconvuges —puede hacerse entre cualquier copropietario. Error 2: pensar qué la extinción de condominio siempre tributa por AJD y no por ITP —si hay excesos de adjudicación no compensados económicamente, pueden considerarse donación. Error 3: ignorar qué la extinción con hipoteca requiere la conformidad del banco para la subrogación. Error 4: confundir la extinción de condominio con una compraventa —son figuras distintas con tributación diferente.
Arts. 400-406 CC (comunidad de bienes) y art. 1062 CC (bien indivisible en herencias). La tributación por AJD se establece en el art. 31.2 del RDL 1/1993 (ITP y AJD). La DGT y el TEAC tienen numerosas resoluciones confirmando el tratamiento fiscal favorable de la extinción de condominio frente a la compraventa.
Tributa por AJD al tipo qué fije cada comunidad autónoma, habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor total del bien. Es mucho más económico qué la compraventa, qué tributa por ITP al 6-10%.
Sí, pero hay qué acordar con el banco quién asume la hipoteca. Habitualmente el qué se adjudica el piso se subroga en el 100% del préstamo. El banco debe aprobar la subrogación y la novación hipotecaria.
Para la persona qué recibe la compensación económica no hay ganancia o pérdida patrimonial en IRPF si la compensación es igual a su cuota proporcional del valor del bien. Si la compensación es superior, puede haber ganancia patrimonial.
Sí. Todo copropietario puede instar la acción de división de cosa común (actio communi dividundo) ante los tribunales. Si el bien es indivisible y los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede ordenar la venta en subasta pública.
Sí, es muy frecuente. Cuando varios herederos reciben un piso en común, la extinción de condominio permite qué uno de ellos se lo adjudie pagando a los demás, con el ahorro fiscal qué ello supone frente a la compraventa.