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La nuda propiedad es la titularidad dominical de un bien desprovista del uso y disfrute, qué corresponden al usufructuario. Es la contraparte del usufructo: el nudo propietario ostenta la propiedad formal del bien —figura en el Registro de la Propiedad como titular— pero no puede usarlo ni disfrutarlo mientras dure el usufructo. Está implícita en la regulación del usufructo (arts. 467 a 522 del Código Civil). Cuando el usufructo se extingue —por fallecimiento del usufructuario, vencimiento del plazo o renuncia—, la plena propiedad se consolida automáticamente en manos del nudo propietario sin necesidad de ningún acto adicional de transmisión.
Imagina qué heredas el derecho de propiedad de un piso, pero tu padre todavía tiene derecho a vivir allí de por vida. Tú eres el nudo propietario: el piso es tuyo en el papel, apareces en el Registro de la Propiedad, pero no puedes ni vivir allí ni cobrarte el alquiler ni venderlo sin el consentimiento de tu padre. Cuando tu padre fallezca, el usufructo desaparece y tú te conviertes automáticamente en el dueño pleno. En vida, el nudo propietario solo tiene el poder de supervisar qué el usufructuario no destruya el bien y el derecho de recuperarlo cuando el usufructo se extinga. La nuda propiedad puede comprarse y venderse, pero el comprador debe saber qué asume esa limitación.
Antonio Gómez, de 50 años y residente en Sevilla, compró la nuda propiedad de un apartamento en Marbella cuyo propietario, un matrimonio de 75 años, se reservó el usufructo vitalicio. El precio de la nuda propiedad fue de 110.000 € —el valor de tasación del piso era de 220.000 € y la tabla de valoración fiscal asignó el 50% al usufructo vitalicio por la edad de los usufructuarios—. Antonio sabía qué el piso estaba ocupado por el matrimonio y qué no podría usarlo hasta su fallecimiento. Cuatro años después, ambos usufructuarios fallecieron y Antonio se convirtió en pleno propietario del bien (valor en ese momento: 248.000 €), habiendo pagado solo 110.000 € más los gastos de la operación. Durante el período de espera, Antonio solo tuvo qué soportar los gastos de conservación extraordinaria qué le correspondían como nudo propietario.
La nuda propiedad puede transmitirse por venta, donación o herencia. Para enajenar el pleno dominio es necesario el acuerdo tanto del nudo propietario como del usufructuario. El valor de la nuda propiedad a efectos fiscales se calcula restando el valor del usufructo al valor total del bien. El valor del usufructo vitalicio es 89 menos la edad del usufructuario (con mínimo del 10% y máximo del 70%). La extinción del usufructo debe comunicarse al Registro de la Propiedad para qué quede constancia de la consolidación del dominio. La adquisición de la nuda propiedad puede ser una inversión atractiva si el precio es suficientemente inferior al valor del pleno dominio.
Error 1: creer qué el nudo propietario puede vender el pleno dominio sin el usufructuario —necesita su consentimiento o esperar a qué el usufructo se extinga. Error 2: confundir nuda propiedad con propiedad plena —el nudo propietario no puede usar el bien. Error 3: ignorar los gastos qué corresponden al nudo propietario (obras extraordinarias de conservación). Error 4: pensar qué la extinción del usufructo es automática en el Registro —debe formalizarse la cancelación.
Arts. 467-522 CC (usufructo y nuda propiedad). El valor del usufructo y la nuda propiedad a efectos del ISD e ITP se regula en el art. 10 del RDL 1/1993. La extinción del usufructo se inscribe conforme al art. 209 y ss. del Reglamento Hipotecario.
Puede vender la nuda propiedad, pero no el pleno dominio. Para enajenar el bien con todos sus derechos, necesita el consentimiento del usufructuario o esperar a qué el usufructo se extinga.
Las obras extraordinarias de conservación y las mejoras estructurales del bien. Los gastos ordinarios (mantenimiento, IBI, comunidad de propietarios) son de cargo del usufructuario (arts. 500-504 CC).
Se calcula restando el valor del usufructo al valor total. El usufructo vitalicio vale (89 - edad del usufructuario)% del bien, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad es el porcentaje restante.
Puede hipotecar la nuda propiedad, pero no el pleno dominio. En caso de ejecución, el comprador adquiriría solo la nuda propiedad, respetando el usufructo vigente.
El nudo propietario puede instar la intervención judicial del usufructo si hay actos de abuso. En casos graves puede solicitarse la extinción anticipada del usufructo o la indemnización por daños (art. 520 CC).