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La subrogación es la sustitución de una persona por otra en una relación jurídica, de modo que quien entra ocupa exactamente la misma posición —con los mismos derechos y obligaciones— que quien sale. El Código Civil regula la subrogación tanto en el lado del acreedor (subrogación de créditos) como en el del deudor. En el ámbito hipotecario español existen dos figuras: la subrogación por cambio de acreedor, que traslada el préstamo de un banco a otro, y la subrogación por cambio de deudor, habitual en compraventas de vivienda donde el comprador asume la hipoteca que ya tenía el vendedor.
La subrogación acreedora (cambiar de banco) se regula por la Ley 2/1994 y su reforma posterior en la Ley 5/2019, que obligan al nuevo banco a notificar la oferta vinculante al banco original, el cual dispone de un plazo legal de 15 días naturales para presentar una contraoferta que iguale o mejore las condiciones. Esta figura se diferencia de la novación en que aquí cambia la entidad prestamista, mientras que en la novación el préstamo sigue en el mismo banco y solo se modifican sus condiciones.
Para que el nuevo banco acepte la subrogación exige comprobar la solvencia del cliente: historial de pagos puntual (normalmente al menos dos años sin impagos), que el capital pendiente no supere el 80% del valor de tasación actualizado de la vivienda, y una ratio de endeudamiento razonable respecto a los ingresos.
Un matrimonio tiene una hipoteca variable con un diferencial de Euríbor + 1,80% firmada en 2017. Consultan a otro banco, que les ofrece subrogar la hipoteca con un diferencial de Euríbor + 0,60% y sin comisión de apertura. Presentan la oferta vinculante a su banco actual, que tiene 15 días para igualarla; si no lo hace, formalizan la subrogación ante notario con el nuevo banco, que asume los gastos de notaría y registro, mientras la familia solo paga la tasación del inmueble.
Es el traslado de tu préstamo hipotecario a otro banco que ofrece mejores condiciones (tipo de interés, comisiones o vinculación), manteniendo el mismo capital pendiente y garantía.
El banco actual dispone de 15 días naturales para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco; si no lo hace, el proceso completo suele resolverse en 4 a 8 semanas.
Haber pagado las cuotas puntualmente durante al menos dos años, que el capital pendiente no supere el 80% del valor de tasación actual y acreditar ingresos y solvencia suficientes.
Los gastos de notaría y registro corren a cargo del banco que recibe la hipoteca; el cliente suele asumir la tasación y, si procede, la comisión de cancelación del banco de origen.