Inicio › Jurídico › Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario especial regulado en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, destinado a personas mayores de 65 años o en situación de dependencia, que permite obtener una renta periódica o un capital único usando la vivienda habitual como garantía, sin que el prestatario pierda la titularidad ni la posesión del inmueble. El préstamo más sus intereses no se devuelven en vida del beneficiario; la deuda solo se reclama a los herederos cuando fallece el último prestatario, quienes pueden optar por pagar la deuda y conservar el piso, o dejar que el banco lo ejecute. No genera rentas en el IRPF del beneficiario.
La hipoteca inversa funciona al revés de una hipoteca normal: en lugar de pagar cuotas al banco, el banco te paga a ti una renta mensual o te da un capital, y cuando mueres, tus herederos deben pagar la deuda (más intereses acumulados) si quieren quedarse con tu piso. Si el piso vale más que la deuda, los herederos reciben la diferencia. Si vale menos, el banco solo puede reclamar el valor del inmueble (sin ultrapasar). Es especialmente útil para mayores con patrimonio en piso pero sin ingresos suficientes. No pierdes la propiedad ni tienes que abandonar tu casa.
Pilar González, viuda de 74 años residente en Madrid, era propietaria de un piso valorado en 380.000 €. Su pensión de 920 €/mes no le llegaba para los gastos. Su hijo único le propuso la hipoteca inversa. El banco le ofreció una renta mensual vitalicia de 850 € durante el resto de su vida, con una deuda acumulada que a los 85 años rondaría los 180.000 € (capital + intereses al 4,5% anual). Pilar continuó viviendo en su piso, manteniendo la propiedad. Al fallecer a los 83 años, la deuda acumulada era de 128.000 €. Su hijo pudo liquidar la deuda con parte de sus ahorros y conservar el piso (valor en ese momento: 415.000 €), obteniendo un beneficio neto de 287.000 € después de pagar al banco.
Para contratar una hipoteca inversa hay que acudir a una entidad bancaria que ofrezca el producto (no todas lo hacen). La valoración de la vivienda la realiza un tasador independiente. El banco calcula la renta mensual o capital único en función del valor del piso, la edad del beneficiario (a mayor edad, mayor renta) y el tipo de interés. La constitución requiere escritura pública notarial. El notario tiene la obligación de informar independientemente al solicitante. Es imprescindible asesoramiento previo con un experto financiero o jurídico. El beneficiario puede cancelar la hipoteca inversa en cualquier momento pagando la deuda acumulada.
Error 1: creer que el banco se queda con el piso en vida del beneficiario —el propietario sigue siendo el beneficiario hasta su muerte. Error 2: pensar que los herederos siempre pierden el piso —pueden pagar la deuda y quedárselo. Error 3: confundir hipoteca inversa con renta vitalicia inmobiliaria —en la renta vitalicia se transmite la propiedad; en la hipoteca inversa no. Error 4: ignorar que los intereses se acumulan durante años y la deuda puede ser significativa.
Disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario (BOE 8-dic-2007). La hipoteca inversa no genera IRPF (DGT consulta V2006-14). La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario también aplica en algunos aspectos de su regulación.
Personas mayores de 65 años o con grado de dependencia reconocido oficialmente, que sean propietarias de una vivienda habitual libre de cargas o con hipoteca residual pequeña.
No, salvo que incumpla condiciones del préstamo (dejar de pagar el IBI, seguros o los gastos de comunidad que mantienen el valor del inmueble). El banco no puede ejecutar el préstamo mientras el beneficiario esté vivo.
Pueden: 1) pagar la deuda acumulada (capital + intereses) y conservar el piso; 2) vender el piso, pagar la deuda con lo obtenido y quedarse el resto; 3) renunciar a la herencia si la deuda supera el valor del piso.
No. Las cantidades percibidas en la hipoteca inversa no tributan como rendimientos del capital en el IRPF del beneficiario, ya que son disposiciones de un préstamo, no ingresos. Solo puede haber tributación si hay ganancia patrimonial al transmitir el inmueble.
Depende del valor del inmueble, la edad del beneficiario (a mayor edad, mayor renta porque queda menos esperanza de vida) y el tipo de interés. Para un piso de 300.000 € y un titular de 75 años, la renta suele estar entre 500 € y 900 €/mes.