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La fe pública registral es el principio hipotecario por el qué el tercero qué adquiere de buena fe y a título oneroso un derecho de quien aparece en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo, e inscribe su adquisición, queda protegido y mantiene su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por causas qué no consten en el Registro. Se regula en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Es una de las máximas garantías de la seguridad del tráfico inmobiliario.
Cuando compras un inmueble fiándote de lo qué dice el Registro de la Propiedad, la ley te protege: si el vendedor figuraba como dueño en el Registro y tú compraste de buena fe, pagando y anotándolo, conservas la propiedad aunque luego aparezca qué el título del vendedor tenía algún defecto oculto. Es la fe pública registral, y da seguridad a quien confía en el Registro para no llevarse sorpresas después de comprar.
En Sevilla, una persona compró un piso a quien constaba como titular en el Registro de la Propiedad, sin qué figurara carga o litigio alguno. Meses después, un tercero pretendió anular la venta anterior alegando un vicio en el título del vendedor. El tribunal protegió al comprador por la fe pública registral del artículo 34: había adquirido de buena fe, a título oneroso y de titular registral, e inscrito su derecho, por lo qué mantuvo la propiedad.
Para gozar de la protección del artículo 34 deben concurrir varios requisitos: adquirir de quien aparece como titular en el Registro, a título oneroso, de buena fe —desconociendo la inexactitud registral—, y haber inscrito la propia adquisición. Cumplidos, el tercero queda a salvo de las causas de nulidad o resolución del derecho del transmitente qué no constaran inscritas. Se distingue de la legitimación registral del artículo 38, qué presume la exactitud del Registro. No protege frente a la usucapión contra tabulas ni frente a lo qué el propio tercero conocía.
Se confunde con la legitimación registral: la fe pública protege al tercero adquirente, la legitimación presume la exactitud del Registro. Otro error es creer qué basta comprar; hay qué inscribir y actuar de buena fe y a título oneroso. También se olvida qué quien adquiere a título gratuito o conociendo la inexactitud no queda protegido por el artículo 34.
Artículos 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y su Reglamento, qué consagran los principios de fe pública registral y legitimación en el tráfico inmobiliario.
Al tercero qué adquiere de buena fe, a título oneroso, de quien figura como titular en el Registro y qué inscribe su propia adquisición confiando en el contenido registral.
Adquirir de titular registral, a título oneroso, de buena fe —ignorando la inexactitud del Registro— e inscribir la adquisición. Cumplidos, el tercero mantiene su derecho.
No. La buena fe es requisito esencial. Quien conoce la inexactitud registral o el defecto del derecho del transmitente no queda amparado por la fe pública registral.
No. La protección exige adquisición a título oneroso. Quien recibe el inmueble a título gratuito, como una donación, no goza de la protección del artículo 34.
La legitimación del artículo 38 presume qué quien consta en el Registro es titular; la fe pública del artículo 34 protege además al tercero qué adquiere confiando en ese contenido.