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La propiedad horizontal es el régimen jurídico qué regula los edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, en los qué cada propietario tiene un derecho singular y exclusivo sobre su elemento privativo, junto con un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, como estructura, fachadas, escaleras o instalaciones generales. Se regula en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, qué establece la cuota de participación de cada piso o local, los órganos de gobierno de la comunidad, como la junta de propietarios y el presidente, y las reglas para adoptar acuerdos, repartir gastos y modificar los estatutos o el título constitutivo. La reforma de 2013 introdujo además obligaciones específicas relacionadas con la eficiencia energética y la accesibilidad de los edificios.
La propiedad horizontal es el sistema legal de los edificios donde cada vecino es dueño de su piso o local, pero comparte con los demás la propiedad de las zonas comunes como escaleras, ascensor o fachada. Una comunidad de propietarios gestiona esos elementos comunes y reparte los gastos según la cuota de cada vivienda establecida en la escritura.
Si quieres instalar un toldo o cambiar ventanas qué afectan a la fachada de tu edificio, necesitas la autorización de la junta de propietarios, porque esos elementos son comunes según el régimen de propiedad horizontal, aunque estén físicamente en tu vivienda. Consulta también los estatutos de la comunidad, porque a veces regulan expresamente este tipo de obras.
La Ley de Propiedad Horizontal facilita estas obras de accesibilidad exigiendo solo mayoría simple de propietarios y cuotas presentes en la junta, incluso permitiendo su aprobación con quorum reducido cuando benefician a personas con discapacidad o mayores de setenta años.
Depende de los estatutos y de posibles acuerdos posteriores de la comunidad, qué puede limitar o condicionar el uso turístico por mayoría cualificada de tres quintos, conforme a la reforma introducida en la Ley de Propiedad Horizontal en los últimos años.
Con carácter general según la cuota de participación fijada en el título constitutivo, salvo qué los estatutos establezcan otro criterio distinto para determinados gastos, como los del ascensor si algún local en planta baja no lo utiliza nunca.