La novación es la modificación o extinción de una obligación mediante la creación de otra nueva que la sustituye, siempre por acuerdo entre las partes. El Código Civil español distingue dos grandes tipos: la novación objetiva, que cambia el objeto o las condiciones principales de la obligación (por ejemplo, el tipo de interés o el plazo de un préstamo), y la novación subjetiva, que sustituye al deudor o al acreedor manteniendo la obligación original. Para que exista novación extintiva real, las partes deben manifestar de forma inequívoca su voluntad de extinguir la obligación anterior; si no queda claro, los tribunales tienden a interpretarla como una simple modificación (novación modificativa), que no extingue las garantías ni fianzas ya constituidas.
En la práctica española, el uso más habitual del término es la novación hipotecaria: el acuerdo entre el cliente y su propio banco para cambiar las condiciones de un préstamo ya firmado sin cambiar de entidad. Esto la diferencia de la subrogación, donde el préstamo se traslada a otro banco distinto. La novación permite renegociar el tipo de interés (por ejemplo, pasar de variable a fijo o reducir el diferencial), ampliar o reducir el plazo de amortización, añadir o eliminar avalistas, o cambiar de titulares en caso de divorcio o herencia.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, las novaciones que cambian el tipo de interés variable a fijo, o que mejoran las condiciones del tipo variable, están exentas de los gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto AJD en la mayoría de los casos, lo que ha impulsado que muchas familias renegocien su hipoteca en lugar de subrogarla a otro banco.
Un caso muy común: una pareja firmó en 2019 una hipoteca variable referenciada al Euríbor con un diferencial alto. En 2023, con el Euríbor disparado, acuden a su banco (no a otro) y negocian una novación para pasar a un tipo fijo del 3,2% y ampliar el plazo cinco años, reduciendo así la cuota mensual. Al tratarse de una novación para mejorar condiciones, no pagan notaría ni registro, solo la comisión pactada en su escritura original (si existe, con el límite legal del 0,15% en los primeros tres años).
Para novar una obligación o un préstamo es necesario que ambas partes firmen el acuerdo de modificación, que en el caso de hipotecas se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad cuando afecta a condiciones esenciales. Conviene revisar siempre si el contrato original recoge una comisión por novación y comparar el coste de novar con el de subrogar la hipoteca a otra entidad, ya que en muchos casos la competencia entre bancos hace más ventajosa la segunda opción.
Es el acuerdo con tu propio banco para modificar las condiciones del préstamo ya firmado: tipo de interés, plazo, avalistas o sistema de amortización, sin cambiar de entidad.
La novación se negocia con el mismo banco que ya tiene la hipoteca; la subrogación traslada el préstamo a otra entidad distinta que ofrece mejores condiciones.
Desde 2019 las novaciones para cambiar de tipo variable a fijo o mejorar el tipo de interés están exentas de gastos de notaría, registro y gestoría en la mayoría de los casos; el banco solo puede cobrar una comisión si está pactada en el contrato.
Estar al día en los pagos, no deber más del 80% del valor de tasación de la vivienda, tener ingresos estables y una cuota que no supere el 30-35% de tus ingresos.