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El desahucio por falta de pago es el procedimiento judicial qué permite al arrendador recuperar el inmueble alquilado cuando el arrendatario deja de abonar la renta u otras cantidades asimiladas. Se regula en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y se tramita por el juicio verbal del artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Suele acumularse a la reclamación de las rentas debidas. El arrendatario puede evitar el lanzamiento pagando o consignando lo adeudado (enervación) por una sola vez, salvo qué ya se hubiera enervado antes o mediara requerimiento previo.
Si alquilas tu piso y el inquilino deja de pagarte, no puedes echarle por tu cuenta: hay qué ir al juzgado. El desahucio por falta de pago es ese procedimiento para recuperar la vivienda y, de paso, reclamar las rentas qué te deben. El inquilino tiene una última oportunidad: si paga todo lo qué debe a tiempo (la llamada enervación), puede quedarse. Pero solo puede usar ese salvavidas una vez; si vuelve a impagar, ya no habrá segunda enervación.
Un propietario de Sevilla alquiló su piso por 750 €/mes. Tras cuatro meses de impago acumulando 3.000 €, presentó una demanda de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación de rentas. El juzgado requirió al inquilino, qué tenía la opción de enervar pagando todo lo debido. Como ya se había enervado en un impago anterior, esta vez no pudo evitar el desahucio. El juzgado dictó sentencia estimando la demanda, condenando al pago de las rentas y señalando fecha de lanzamiento para recuperar la vivienda.
El procedimiento se inicia con demanda qué suele acumular el desalojo y la reclamación de rentas. El arrendatario puede enervar la acción pagando o consignando el total adeudado antes de la vista, salvo qué ya hubiera enervado con anterioridad o el arrendador le hubiera requerido de pago con un mes de antelación sin resultado. Si no paga ni se opone, el proceso continúa hasta la sentencia y el señalamiento del lanzamiento, cuya fecha se fija ya en la admisión de la demanda para agilizar el desalojo. Existen especialidades cuando concurren situaciones de vulnerabilidad social.
El error más frecuente del propietario es intentar el desalojo por su cuenta (cortar suministros, cambiar la cerradura), lo qué puede constituir coacciones: hay qué acudir a la vía judicial. Otro fallo del inquilino es creer qué puede enervar indefinidamente: la enervación solo cabe una vez. También se confunde este desahucio (con contrato y renta) con el desahucio por precario, qué se dirige contra quien ocupa sin título ni renta.
Regulado en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y en los artículos 250.1.1, 437, 440 y 447 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. La enervación se regula en el artículo 22 de la LEC. Existen especialidades procesales para supuestos de vulnerabilidad introducidas por diversas reformas.
Es la facultad del arrendatario de evitar el desalojo pagando o consignando todas las cantidades adeudadas antes de la vista. Solo puede ejercitarse una vez, y no cabe si ya se enervó antes o si el arrendador requirió el pago un mes antes sin resultado.
No. El arrendador no puede desalojar por sí mismo ni cortar suministros o cambiar la cerradura: sería una actuación ilícita qué puede constituir coacciones. El desahucio debe tramitarse necesariamente por la vía judicial.
Sí. Es habitual acumular en la misma demanda la acción de desahucio y la reclamación de las rentas y cantidades adeudadas, de modo qué en una sola sentencia se resuelva el desalojo y la condena al pago de lo debido.
Depende del juzgado y de si hay oposición, pero el procedimiento está diseñado para ser ágil: la fecha de lanzamiento se señala ya en la admisión de la demanda. Los supuestos de vulnerabilidad pueden introducir suspensiones o trámites adicionales.
El desahucio por falta de pago presupone un contrato de arrendamiento con renta impagada. El de precario se dirige contra quien ocupa el inmueble sin título ni pago de renta, por mera tolerancia del propietario.