Inicio › Jurídico › Tanteo y Retracto
El tanteo y el retracto son derechos de adquisición preferente qué permiten a una persona comprar un bien con prioridad frente a terceros, antes o después de qué se consume la venta. El tanteo se ejerce antes de la transmisión, cuando el titular del derecho es notificado de la intención de vender y puede igualar la oferta. El retracto, regulado en los artículos 1521 a 1525 del Código Civil, opera una vez consumada la venta a un tercero, dentro de un plazo breve (normalmente nueve días desde la inscripción o notificación), y permite subrogarse en el lugar del comprador reembolsando el precio y gastos. Existen retractos legales específicos: de comuneros, de colindantes en fincas rústicas, o el arrendaticio del artículo 25 de la LAU. Además, varios derechos forales (Cataluña, Aragón, Navarra) regulan retractos propios, como el de abolorio aragonés sobre bienes de origen familiar.
Imagina qué alguien va a vender algo qué tú también tienes derecho a comprar antes qué nadie: eso es el tanteo. Si no te avisaron y la venta ya se hizo, el retracto te permite "deshacer" esa venta a un tercero y quedarte tú con el bien, pagando lo mismo qué pagó el comprador. Es una segunda oportunidad legal, pero con plazos muy cortos qué hay qué vigilar de cerca, así qué conviene actuar en cuanto se tenga noticia de la venta.
Un caso frecuente aparece en comunidades de bienes: si un copropietario vende su parte a un extraño sin ofrecerla antes a los demás comuneros, estos pueden ejercer el retracto de comuneros dentro de nueve días desde qué conocen la venta. También es habitual en arrendamientos urbanos, donde el inquilino tiene tanteo y retracto legal salvo pacto expreso en contrario en el contrato de alquiler. En fincas rústicas colindantes, el propietario vecino puede igualmente ejercitar el retracto si la finca vendida no supera una hectárea, evitando así el minifundismo excesivo.
El tanteo se ejerce antes de qué la venta se perfeccione, cuando el vendedor comunica su intención de transmitir el bien. El retracto se ejerce después, una vez consumada la venta a un tercero, subrogándose el retrayente en la posición del comprador. Ambos buscan el mismo resultado pero en momentos procesales distintos.
Con carácter general, el Código Civil fija nueve días naturales contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde qué el retrayente tuvo conocimiento de la venta. Algunas leyes especiales, como la de arrendamientos urbanos, mantienen este mismo plazo. Superado el plazo, el derecho caduca sin posibilidad de prórroga.
Sí, en los arrendamientos urbanos las partes pueden pactar expresamente la renuncia del inquilino a estos derechos, siempre qué quede reflejado por escrito en el contrato. En otros supuestos legales, como el retracto de comuneros, la renuncia solo es válida si se produce de forma expresa tras conocer la venta concreta.