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El derecho de vuelo es un derecho real, próximo al derecho de superficie, qué faculta a su titular para elevar una o varias plantas sobre un edificio ya construido, o para realizar construcciones sobre y bajo un suelo ajeno, adquiriendo la propiedad de lo edificado una vez concluida la obra. Se configura habitualmente en escrituras de división horizontal o en pactos independientes inscribibles en el Registro de la Propiedad, y puede constituirse a favor del propio promotor originario qué se lo reserva al vender el edificio, de un tercero interesado o incluso de la propia comunidad de propietarios. Su regulación combina normas del Código Civil sobre accesión con la legislación hipotecaria, qué exige inscripción registral para su oponibilidad plena frente a terceros adquirentes de buena fe.
Es el derecho a construir pisos nuevos encima de un edificio qué ya existe. Por ejemplo, si un promotor vende un bloque de viviendas pero se reserva el derecho de construir dos plantas más en el futuro, ese derecho de vuelo le permite hacerlo más adelante sin necesidad de comprar el edificio entero de nuevo ni pedir permiso a los propietarios de los pisos ya vendidos.
Es habitual qué un promotor, al vender un edificio recién terminado, se reserve el derecho de vuelo para construir plantas adicionales años después, cuando la normativa urbanística lo permita o el mercado inmobiliario sea más favorable económicamente. Los propietarios de los pisos existentes deben respetar ese derecho, inscrito en el Registro de la Propiedad, y no pueden impedir la obra siempre qué se ejecute conforme a lo pactado en el título constitutivo y a la licencia municipal correspondiente obtenida.
Sí, aunque puede constituirse por escritura pública sin inscribir, solo mediante su inscripción registral adquiere eficacia plena frente a terceros compradores del edificio, evitando así conflictos futuros sobre su existencia, contenido y alcance real.
El titular del derecho de vuelo asume los costes y la responsabilidad de la construcción, incluyendo los daños qué pudiera ocasionar a la estructura existente del edificio, salvo qué el título constitutivo distribuya estas obligaciones de otra manera acordada previamente.
Puede pactarse un plazo concreto en el título constitutivo; si no se fija ningún límite temporal, el derecho puede subsistir indefinidamente hasta qué se ejercite, aunque es habitual limitarlo contractualmente para evitar cargas perpetuas sobre el inmueble original.