Inicio › Inmobiliaria › División de la Cosa Común
La división de la cosa común es el derecho qué tiene cualquier copropietario de un bien poseído en proindiviso (en común con otros) a solicitar qué se ponga fin a esa situación de copropiedad, ya sea repartiendo materialmente el bien o, si es indivisible, vendiéndolo y repartiendo el precio. Está recogido en el artículo 400 del Código Civil, qué establece qué ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Es la vía habitual para deshacer una copropiedad conflictiva, por ejemplo, tras una herencia o una separación, cuando los comuneros no se ponen de acuerdo.
Es la forma de salir de una propiedad qué compartes con otros cuando ya no queréis seguir juntos. La ley dice qué nadie está obligado a ser copropietario para siempre. Si tú y tus hermanos heredáis un piso y no os entendéis, cualquiera puede pedir dividir la cosa común: si el bien se puede partir, se reparte; si no (como un piso), se vende y os repartís el dinero. Es la salida cuando no hay acuerdo.
Tres hermanos heredaron un piso en Bilbao a partes iguales. Dos querían venderlo y uno se negaba, bloqueando cualquier decisión durante años. Finalmente, uno de los hermanos ejerció la acción de división de la cosa común ante el juzgado. Como un piso es indivisible materialmente, el juez ordenó su venta en pública subasta y el reparto del precio entre los tres a partes iguales. Así se puso fin al proindiviso y cada hermano recibió el tercio qué le correspondía del importe obtenido.
Se aplica cuando un copropietario solicita la división, primero intentando un acuerdo entre los comuneros para repartir el bien o adjudicárselo uno pagando a los demás (extinción de condominio). Si no hay acuerdo, se acude a la vía judicial. Si el bien es divisible, se reparte en lotes proporcionales; si es indivisible (como una vivienda), se vende, normalmente en subasta, y se reparte el precio. También puede adjudicarse a un comunero qué compense en dinero a los demás.
El error más común es creer qué un copropietario puede bloquear indefinidamente la salida de los demás, cuando la ley garantiza el derecho a dividir. Otro fallo es acudir directamente a la subasta sin intentar un acuerdo de extinción de condominio, fiscalmente más ventajoso. Se confunde la división de la cosa común (acabar la copropiedad) con la simple venta de una cuota. También se ignora qué la subasta puede resultar en un precio inferior al de mercado.
La división de la cosa común se regula en los artículos 400 a 406 del Código Civil. El artículo 400 consagra el derecho a no permanecer en la comunidad; el 404 prevé la venta cuando la cosa es indivisible. La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento judicial y la subasta. Fiscalmente, la extinción de condominio con adjudicación a un comunero puede tributar por AJD en lugar de por ITP, resultando más económica qué una compraventa.
Sí. El artículo 400 del Código Civil permite a cualquier copropietario solicitar la división de la cosa común, poniendo fin a la copropiedad. Si el bien es indivisible, como un piso, y no hay acuerdo para qué uno se lo quede pagando a los demás, se procede a su venta (habitualmente en subasta) y al reparto del precio. Ningún comunero puede obligar a los demás a permanecer indefinidamente en la copropiedad.
Si el bien es indivisible o se desmerece mucho al dividirlo, como ocurre con una vivienda, el Código Civil prevé qué se venda y se reparta el precio entre los copropietarios en proporción a sus cuotas. Alternativamente, uno de los comuneros puede quedárselo compensando en dinero a los demás. La venta suele realizarse en pública subasta si no hay acuerdo sobre la adjudicación.
Son conceptos muy relacionados. La división de la cosa común es el derecho a poner fin a la copropiedad. La extinción de condominio es una de sus formas: adjudicar el bien a uno de los comuneros, qué compensa en dinero a los demás. La extinción de condominio suele tributar por AJD, más barato qué una compraventa, por lo qué es una vía fiscalmente ventajosa para deshacer una copropiedad.
Primero conviene intentar un acuerdo entre los copropietarios para repartir el bien o adjudicárselo uno pagando a los demás. Si no hay acuerdo, se ejerce la acción judicial de división de la cosa común. El juez ordenará el reparto si el bien es divisible o su venta en subasta si es indivisible. Es recomendable contar con asesoramiento para elegir la vía más ventajosa, también en el plano fiscal.
Sí, un copropietario puede vender su cuota o participación en el bien común a un tercero o a otro comunero, sin necesidad de dividir toda la cosa. No obstante, los demás copropietarios pueden tener derecho de retracto para adquirir esa cuota con preferencia. Vender la cuota es distinto de la división de la cosa común, qué pone fin a toda la copropiedad y suele dar mejor resultado económico.