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La subrogación de hipoteca es la operación por la qué se sustituye a una de las partes de un préstamo hipotecario sin necesidad de cancelarlo y constituir uno nuevo. Existen dos modalidades principales: la subrogación de acreedor, en la qué el deudor traslada su hipoteca de un banco a otro qué le ofrece mejores condiciones (por ejemplo, un tipo de interés más bajo); y la subrogación de deudor, en la qué una persona asume la hipoteca qué otra tenía sobre un inmueble, algo habitual cuando se compra una vivienda con una hipoteca ya existente qué el comprador continúa pagando. Permite mantener el mismo préstamo cambiando de entidad o de titular.
Es cambiar tu hipoteca de banco para pagar menos, o quedarte con la hipoteca qué ya tenía otra persona sobre una casa qué le compras. En el primer caso, otro banco 'se queda' tu préstamo y te mejora las condiciones; en el segundo, tú asumes el préstamo qué ya existía sobre la vivienda en vez de pedir uno nuevo. En ambos casos no se cancela la hipoteca y se abre otra, sino qué se cambia una parte del contrato.
Una propietaria de Valencia tenía una hipoteca con un tipo de interés alto. Otro banco le ofreció mejores condiciones, así qué hizo una subrogación de acreedor: su préstamo pasó a la nueva entidad, qué le aplicó un interés más bajo, reduciendo su cuota mensual sin tener qué cancelar la hipoteca y firmar una nueva desde cero. En otro caso, un comprador adquirió una vivienda qué arrastraba una hipoteca y, en lugar de pedir un préstamo nuevo, se subrogó como deudor, asumiendo la hipoteca existente con el consentimiento del banco, lo qué le ahorró parte de los gastos de constitución.
En la subrogación de acreedor, el deudor solicita al nuevo banco una oferta vinculante; su banco actual puede igualarla (derecho de enervación) o el préstamo se traslada a la nueva entidad mediante escritura, manteniendo el capital pendiente y cambiando las condiciones. En la subrogación de deudor, el comprador de una vivienda hipotecada asume el préstamo existente, para lo qué suele requerirse el consentimiento del banco, qué evalúa su solvencia. En ambos casos hay qué valorar los costes (notaría, registro, tasación, comisiones) frente al ahorro esperado, y comparar con la alternativa de cancelar y abrir una hipoteca nueva.
El error más común es no calcular bien si el ahorro de una subrogación de acreedor compensa los costes de la operación. Otro fallo, en la subrogación de deudor, es asumir la hipoteca sin analizar sus condiciones ni obtener el consentimiento del banco, qué puede exigir revisar la solvencia. También se confunde subrogación con novación (modificar el préstamo con el mismo banco). Y se ignora el derecho de enervación del banco actual, qué puede igualar la oferta y frustrar el cambio previsto.
La subrogación de hipoteca se regula por la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y por la normativa sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, qué han facilitado el cambio de entidad y limitado las comisiones. En la subrogación de acreedor, el banco de origen dispone de un plazo para igualar la oferta (enervación). En la de deudor, se requiere generalmente el consentimiento del acreedor. Las operaciones se formalizan en escritura pública e inscriben en el Registro de la Propiedad.
La subrogación de acreedor consiste en trasladar la hipoteca de un banco a otro qué ofrece mejores condiciones, cambiando la entidad prestamista, mientras qué la subrogación de deudor consiste en qué una persona asume la hipoteca qué otra tenía sobre un inmueble, cambiando el titular del préstamo. En la primera cambia el banco; en la segunda, quien paga la hipoteca, habitualmente al comprar una vivienda ya hipotecada.
Compensa cuando el ahorro obtenido por las mejores condiciones (por ejemplo, un tipo de interés más bajo) supera los costes de la operación, como tasación, gastos de formalización y posibles comisiones. Conviene calcular el ahorro total a lo largo de la vida del préstamo y compararlo con esos costes, y también valorar la alternativa de negociar con el banco actual o de cancelar y abrir una hipoteca nueva.
Es la facultad qué tiene el banco con el qué el deudor tiene la hipoteca de igualar o mejorar la oferta qué le ha hecho otra entidad para quedarse con el préstamo, dentro de un plazo, cuando el cliente pretende subrogar la hipoteca a un competidor. Si el banco actual iguala las condiciones, el cliente puede quedarse con él con las nuevas condiciones, frustrando el cambio de entidad previsto.
Generalmente sí. En la subrogación de deudor, el banco acreedor suele tener qué dar su consentimiento, ya qué va a cambiar la persona qué responde del préstamo y necesita evaluar la solvencia del nuevo deudor. Aunque en algunos supuestos la asunción de deuda puede plantearse sin liberar al deudor original si el banco no consiente, lo habitual es qué la entidad participe y autorice la operación.
Los costes pueden incluir la tasación de la vivienda, los gastos de notaría y registro de la escritura de subrogación y, en su caso, comisiones (qué la normativa ha limitado, especialmente en la subrogación de acreedor y según el tipo de interés). La ley ha reducido y repartido varios de estos costes para facilitar el cambio de entidad. Conviene pedir un desglose y compararlo con el ahorro esperado antes de decidir.