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El peritaje de edificación es el informe técnico elaborado por un profesional competente —arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero— que analiza el estado de un inmueble, diagnostica sus patologías, determina las causas de los daños y valora las reparaciones o responsabilidades. Puede tener finalidad privada (conocer el estado antes de comprar), pericial judicial (aportar prueba en un litigio) o aseguradora (evaluar un siniestro). Su rigor técnico es clave cuando sirve como prueba en un procedimiento.
Es que un experto examina un edificio, diagnostica qué le pasa y por qué, y lo pone por escrito en un informe con valor técnico.
Cuando aparecen grietas, humedades o defectos y no está claro por qué o de quién es la culpa, se llama a un perito. Este inspecciona, hace catas si hace falta, determina la causa y redacta un informe que puede servir para reclamar, para un juicio o simplemente para saber a qué te enfrentas antes de comprar.
Una comunidad de propietarios de un edificio de diez años en Málaga detectó fisuras en varias viviendas y encargó un peritaje. El arquitecto técnico inspeccionó las grietas, realizó testigos de yeso para medir su evolución y catas en la cimentación.
El informe concluyó que las fisuras se debían a asientos diferenciales por un defecto en el estudio geotécnico original, un vicio que afectaba a la estructura. Con este peritaje, la comunidad reclamó a la promotora y a la aseguradora decenal amparándose en la Ley de Ordenación de la Edificación, que cubre los daños estructurales durante diez años. El informe fue determinante en el acuerdo alcanzado.
El perito realiza una inspección visual, documenta los daños con fotografías y mediciones, y si es necesario ejecuta catas o ensayos (testigos de fisuras, humedad, resistencia de materiales). A partir de los datos establece el diagnóstico —causa de la patología— y valora reparaciones o responsabilidades.
El informe pericial debe ser objetivo, motivado y reproducible. En sede judicial, el perito puede ser designado por las partes o por el juzgado, y ratifica su informe en el juicio sometiéndose a las preguntas de las partes.
Confundir síntoma y causa: una grieta es el síntoma; el peritaje debe hallar la causa real. No documentar suficientemente: sin fotos, mediciones y catas, el informe pierde valor probatorio. Emitir conclusiones no motivadas: el juez valora el razonamiento, no la mera afirmación. Actuar fuera de competencia: cada profesional debe peritar dentro de sus atribuciones.
El peritaje de edificación se apoya en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que define las responsabilidades y plazos de garantía (1, 3 y 10 años). El peritaje judicial se rige por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (prueba pericial). Los colegios profesionales de arquitectos y aparejadores regulan el ejercicio pericial de sus colegiados.
Profesionales competentes según la materia: arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores e ingenieros, actuando dentro de sus atribuciones. En procedimientos judiciales pueden ser designados por las partes o por el juzgado.
Para diagnosticar patologías (grietas, humedades, defectos), determinar sus causas y responsabilidades, valorar reparaciones, aportar prueba en un litigio o conocer el estado de un inmueble antes de comprarlo.
Sí. La prueba pericial está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil. El perito ratifica su informe en el juicio y responde a las preguntas de las partes; su rigor técnico determina su fuerza probatoria.
Un año para defectos de acabado, tres años para defectos de habitabilidad (humedades, aislamiento) y diez años para daños estructurales que afecten a la seguridad del edificio.
Puede incluirlos si el diagnóstico lo requiere: catas en cimentación, testigos para medir la evolución de fisuras, ensayos de humedad o de resistencia de materiales, siempre que aporten datos objetivos.