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La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, habitualmente un préstamo hipotecario destinado a financiar la compra de vivienda. El inmueble responde del pago de la deuda: si el prestatario incumple, el acreedor puede instar su ejecución y subasta para cobrarse. Se formaliza en escritura pública e inscribe en el Registro de la Propiedad.
Es el préstamo que pides al banco para comprar una casa, poniendo esa misma casa como garantía. Si pagas las cuotas, la casa es tuya; si dejas de pagar, el banco puede quedarse con ella para recuperar su dinero. Suele durar entre 20 y 30 años.
Una hipoteca tiene un capital (importe prestado), un plazo (años para devolverlo), un tipo de interés (fijo, variable ligado al euríbor, o mixto), unas cuotas periódicas que combinan capital e intereses, y comisiones (apertura, amortización anticipada). El banco financia habitualmente hasta el 80% del valor de tasación.
Para comprar una vivienda de 200.000 €, un banco concede una hipoteca de 160.000 € (80%) a 25 años con un tipo fijo del 3%. La cuota mensual resultante ronda los 759 €. El comprador aporta los 40.000 € restantes más los gastos (impuestos, notaría, tasación). La vivienda queda hipotecada hasta que se salda el préstamo.
El banco estudia la solvencia del solicitante (ingresos, deudas, ratio de endeudamiento) y tasa el inmueble. La hipoteca se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario protege al consumidor con información precontractual y límites a comisiones.
El error más común es fijarse solo en la cuota y no en el TAE, que incluye todos los costes. Otro es no prever la subida de cuotas en las hipotecas variables si sube el euríbor. También se olvida el colchón para los gastos de compra (10-12% adicional) que la hipoteca no cubre.
La hipoteca se regula en la Ley Hipotecaria y en la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que refuerza la protección del consumidor.
Un préstamo a largo plazo para comprar un inmueble, garantizado con el propio inmueble.
Habitualmente hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.
De tipo fijo, variable (ligada al euríbor) o mixta.
El banco puede ejecutar la garantía y subastar el inmueble para cobrar la deuda.
En el TAE, que refleja el coste real incluyendo intereses y comisiones.