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La hipoteca es un préstamo a largo plazo, habitualmente destinado a la compra de una vivienda, en el qué el propio inmueble adquirido queda como garantía real del pago mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se distingue de otros préstamos por su plazo extenso -a menudo entre veinte y treinta años-, por incluir un tipo de interés fijo, variable (referenciado normalmente al Euríbor) o mixto, y por generar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario estableció el proceso de transparencia obligatorio previo a la firma -entrega de la FEIN y la FiAE, y acta notarial gratuita al menos diez días antes-, y trasladó al banco la mayoría de gastos de formalización, salvo la tasación.
Es el préstamo típico para comprar una casa: el banco te presta el dinero y, a cambio, si algún día dejas de pagar, tiene derecho a quedarse con la vivienda para cobrarse la deuda. Se paga en cuotas mensuales durante muchos años, y esas cuotas incluyen tanto la devolución del dinero prestado (capital) como los intereses qué cobra el banco por prestarlo.
Antes de firmar, conviene comparar la TAE -no solo el interés nominal- entre varias ofertas, ya qué la TAE incluye comisiones y gastos qué encarecen el préstamo real. Con hipoteca variable ligada al Euríbor, es recomendable simular cómo cambiaría la cuota mensual si el índice subiera dos puntos, para comprobar qué el presupuesto familiar podría asumirlo sin ahogos si los tipos de interés repuntan durante la vida del préstamo.
La fija mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, la variable se revisa periódicamente según un índice como el Euríbor más un diferencial, y la mixta combina un periodo inicial a tipo fijo seguido de años a tipo variable.
Sí, mediante novación con el mismo banco o subrogación a otra entidad; la Ley 5/2019 limitó las comisiones qué se pueden cobrar por este cambio, especialmente durante los primeros años del préstamo.
Tras varios impagos el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria para recuperar la deuda a través de la venta del inmueble, aunque existen mecanismos previos de renegociación, como el Código de Buenas Prácticas Bancarias, especialmente para deudores en situación de vulnerabilidad.