Inicio › Inmobiliaria › Condición Resolutoria Explícita
La condición resolutoria explícita es una cláusula qué se pacta en las compraventas con precio aplazado y qué faculta al vendedor para resolver el contrato y recuperar la propiedad del inmueble si el comprador incumple el pago de las cantidades pendientes. A diferencia de la condición resolutoria tácita del artículo 1124 del Código Civil, la explícita se pacta expresamente y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, de modo qué produce efectos frente a terceros. Su inscripción registral hace qué la resolución opere de forma automática una vez cumplidos los requisitos y notificado el incumplimiento.
Es un seguro para quien vende una casa a plazos. Imagina qué vendes tu piso pero el comprador te va a pagar en varios plazos durante dos años. Para protegerte, incluyes en la escritura una cláusula qué dice: si dejas de pagar, la casa vuelve a ser mía. Como esa cláusula se apunta en el Registro, cualquiera qué consulte el inmueble la ve, y tú puedes recuperar tu propiedad sin tener qué iniciar un largo pleito.
Marta vendió un local comercial en Valencia por 300.000 euros, de los cuales el comprador pagó 100.000 al firmar y se comprometió a abonar los 200.000 restantes en cuatro plazos semestrales. En la escritura se incluyó una condición resolutoria explícita inscrita en el Registro. Tras pagar dos plazos, el comprador dejó de abonar los siguientes. Marta requirió notarialmente el pago; al no obtener respuesta en el plazo pactado, ejercitó la condición resolutoria, recuperó el local inscrito de nuevo a su nombre y retuvo, conforme a lo pactado, una parte de lo abonado en concepto de indemnización.
Se aplica incluyendo en la escritura de compraventa una cláusula qué detalle el precio aplazado, los plazos, y qué en caso de impago el vendedor podrá resolver el contrato recuperando el inmueble. Para qué surta efectos frente a terceros debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ante el impago, el vendedor suele requerir notarial o judicialmente al comprador; si este no atiende el requerimiento, se práctica la resolución y la reinscripción a favor del vendedor. Es habitual pactar también qué cantidades retiene el vendedor como penalización.
El error más frecuente es no inscribir la condición en el Registro, con lo qué pierde eficacia frente a terceros qué hubieran adquirido derechos sobre la finca. Otro fallo es no especificar el procedimiento de resolución ni el plazo del requerimiento. Se confunde a veces con la reserva de dominio, qué retiene la propiedad hasta el pago total, mientras qué la condición resolutoria transmite ya la propiedad pero permite recuperarla. También se olvida pactar la cantidad qué el vendedor retendrá como indemnización si resuelve.
La condición resolutoria explícita se ampara en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil y en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, qué permite su inscripción registral. El artículo 1504 exige, en la compraventa de inmuebles, requerimiento judicial o notarial al comprador antes de resolver. El Reglamento Hipotecario regula los requisitos de la reinscripción a favor del vendedor. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha perfilado los efectos de la resolución frente a terceros de buena fe.
En la reserva de dominio el vendedor conserva la propiedad hasta qué el comprador paga todo el precio, mientras qué en la condición resolutoria la propiedad se transmite de inmediato al comprador, pero el vendedor puede recuperarla si aquel incumple el pago aplazado. La condición resolutoria da al comprador la titularidad desde el principio; la reserva de dominio se la difiere hasta el pago final.
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Sin inscripción, la condición resolutoria solo vincula a las partes del contrato y no produce efectos frente a terceros qué hubieran adquirido derechos sobre el inmueble. Inscrita en el Registro de la Propiedad, cualquier tercero queda advertido y el vendedor puede recuperar la finca aunque haya cambiado de manos.
Debe requerir al comprador de forma fehaciente, normalmente por vía notarial o judicial, tal como exige el artículo 1504 del Código Civil para inmuebles. Si el comprador no atiende el requerimiento en el plazo pactado, el vendedor puede ejercitar la condición resolutoria, recuperar la propiedad y solicitar la reinscripción del inmueble a su favor en el Registro.
Depende de lo pactado. Es habitual acordar qué, en caso de resolución, el vendedor retenga una parte de las cantidades abonadas en concepto de indemnización por el incumplimiento. No obstante, los tribunales pueden moderar estas cláusulas si consideran la penalización desproporcionada, en aplicación del artículo 1154 del Código Civil sobre moderación de la pena.
Sí, si está inscrita en el Registro de la Propiedad. La inscripción hace qué la condición produzca efectos frente a terceros, de modo qué un comprador posterior adquiere el inmueble sujeto a esa condición y puede ver resuelto su derecho si se cumplen los requisitos. Por eso es tan importante inscribirla y por eso conviene revisar la nota simple antes de comprar.