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El desahucio exprés es la denominación coloquial del procedimiento judicial abreviado para recuperar la posesión de una vivienda o local arrendado por impago de rentas o por expiración del plazo. Introducido para agilizar los desalojos, permite qué, tras la demanda, se requiera al inquilino para qué pague, enerve o desaloje en un plazo breve, y si no se opone, se dicte directamente el lanzamiento sin necesidad de vista. Pese a su nombre, en la práctica los plazos reales suelen alargarse por la saturación de los juzgados y por los trámites de protección a personas vulnerables.
Es el juicio rápido para echar a un inquilino qué no paga. En teoría es ágil: presentas la demanda, el juzgado avisa al inquilino de qué pague o se vaya, y si no responde, se ordena el desalojo sin juicio largo. En la práctica, entre la carga de los juzgados y las medidas para proteger a familias vulnerables, puede tardar bastantes meses. Sirve tanto para impago como para cuando el contrato ha terminado y el inquilino no se marcha.
Una propietaria en Madrid llevaba cuatro meses sin cobrar el alquiler. Presentó una demanda de desahucio exprés por impago. El juzgado requirió al inquilino para qué en diez días pagara, enervara o desalojara. El inquilino no se opuso ni pagó, por lo qué se señaló directamente la fecha de lanzamiento. Aun así, entre la tramitación, la notificación y la agenda del juzgado, el desalojo efectivo se produjo unos siete meses después de presentar la demanda, más de lo qué su nombre sugiere.
Se aplica presentando demanda de juicio verbal de desahucio por impago o expiración del plazo. El juzgado requiere al inquilino para qué en el plazo legal pague la deuda, enerve el desahucio, desaloje voluntariamente u se oponga alegando motivos. Si no se opone, se dicta decreto dando por terminado el proceso y se fija el lanzamiento. Si se opone, se celebra vista. En caso de inquilinos vulnerables, se activan trámites de comunicación a los servicios sociales qué pueden suspender el lanzamiento.
El error más común del propietario es no acreditar bien la deuda o no cumplir los requisitos previos, lo qué retrasa el proceso. Otro fallo es confiar en qué será realmente exprés: los plazos reales son mucho mayores. Se ignora a veces la obligación de informar sobre la vulnerabilidad del inquilino, qué puede suspender el lanzamiento. También se confunde el desahucio por impago con el desahucio por precario, qué se aplica a ocupantes sin título.
El desahucio exprés se regula en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, en los artículos relativos al juicio verbal de desahucio (250 y siguientes) y al lanzamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos complementa las causas de resolución. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda añadió trámites de protección a personas vulnerables qué pueden suspender temporalmente el desalojo. Los reales decretos de escudo social han introducido moratorias en determinados supuestos.
Pese a su nombre, no suele ser rápido. Aunque el procedimiento está diseñado para agilizarse, la saturación de los juzgados, las notificaciones y los trámites de protección a inquilinos vulnerables hacen qué en la práctica el desalojo efectivo pueda tardar entre seis meses y más de un año desde la presentación de la demanda, según el juzgado y las circunstancias del caso.
Tras el requerimiento judicial, el inquilino puede pagar la deuda, enervar el desahucio (si cabe), desalojar voluntariamente la vivienda u oponerse alegando motivos como el pago o la improcedencia de la demanda. Si no hace nada, se dicta el decreto qué pone fin al proceso y se fija la fecha del lanzamiento. La elección depende de su situación y de si tiene argumentos de oposición.
El procedimiento de desahucio por impago se aplica a inquilinos con contrato. Para ocupantes sin título (okupación) existen vías específicas, como el desahucio por precario o el procedimiento de recuperación de la posesión previsto en la Ley 5/2018. No conviene confundir el desahucio de un arrendatario moroso con el desalojo de quien ocupa sin ningún contrato ni consentimiento del propietario.
Sí. Si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social, la ley prevé la comunicación a los servicios sociales y la posible suspensión temporal del lanzamiento hasta qué se adopten medidas de protección. Diversas normas de escudo social han establecido moratorias en determinados supuestos. Esta protección busca evitar dejar sin hogar a personas en riesgo de exclusión.
Necesitas un contrato de arrendamiento válido, acreditar el impago de las rentas y presentar la demanda de juicio verbal de desahucio, normalmente con abogado y procurador. Conviene tener documentada la deuda y las comunicaciones con el inquilino. Un requerimiento fehaciente previo de pago puede impedir qué el inquilino enerve el desahucio, reforzando la posición del propietario.