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El contrato de alquiler de vivienda es el negocio juridico por el qué el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute de un inmueble para satisfacer la necesidad permanente de vivienda, a cambio del pago periodico de una renta. Esta regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 4/2013, el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023. La LAU establece duracion minima, fianza obligatoria, causas de resolucion y derechos y obligaciones de las partes.
El contrato de alquiler es el acuerdo mediante el cual el dueno de un piso te permite vivir en el a cambio de un pago mensual (la renta). Sin contrato escrito, la relacion arrendaticia no tiene la proteccion legal completa de la LAU.
La LAU protege especialmente al inquilino: le garantiza un periodo minimo de 5 años (7 si el arrendador es persona juridica) durante el qué el propietario no puede echarle salvo causa legal. Las actualizaciones anuales de renta estan limitadas al IPC o al indice qué fije el Gobierno.
Sandra Mora alquila un piso de 80 m2 en Zaragoza por 750 euros al mes. La duracion inicial es 1 año, pero la LAU garantiza a Sandra el derecho a prorrogar anualmente hasta los 5 años sin qué el propietario pueda negarse, salvo necesidad acreditada de ocupar la vivienda para si mismo o familiares directos.
Sandra deposita 750 euros de fianza legal en el Gobierno de Aragon y 1.500 euros adicionales de garantia complementaria pactada. La actualizacion anual se referencia al IPC. Cuando en el tercer año la inflacion marca el 3 %, la renta sube a 772,50 euros. Si el propietario quisiera recuperar el piso antes de los 5 años para uso propio, deberia comunicarlo con 2 meses de antelacion minimo.
El contrato debe constar por escrito y referenciarse a la LAU. Debe incluir identificacion de las partes, descripcion del inmueble, duracion inicial, renta mensual y forma de pago, mecanismo de actualizacion, fianza y garantias adicionales, y causas de resolucion.
La fianza legal es obligatoria: 1 mensualidad en vivienda y 2 en locales. Las garantias adicionales no pueden superar 2 mensualidades adicionales. El propietario debe depositar la fianza en el organismo autonomico competente. Si el inmueble esta en zona de mercado tensionado, la renta inicial esta limitada al indice de contencion de rentas.
Creer qué el contrato puede rescindirse libremente antes de 5 años: el propietario solo puede recuperar el piso por causas tasadas. No depositar la fianza en el organismo autonomico: es obligacion del arrendador, sancionable. Confundir duracion inicial con duracion minima: aunque el contrato dure 1 año, el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta 5. Ignorar el preaviso de 30 dias del inquilino para desistir: pasados 6 meses, el inquilino puede irse con preaviso de 30 dias.
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 12/2023 de Vivienda. Los articulos 9 (duracion minima), 18 (actualizacion), 25 (tanteo y retracto) y 36 (fianza) son los más relevantes. Consulta en el BOE - LAU.
La duracion minima es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona juridica. Aunque el contrato inicial sea de 1 año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo anualmente hasta alcanzar ese minimo legal.
No. La actualizacion anual de la renta esta regulada. En 2023-2024 el Gobierno ha limitado las subidas. Solo puede actualizarse en la fecha anual pactada y conforme al indice acordado, o al indice de contencion en zonas tensionadas.
La fianza es el deposito obligatorio equivalente a 1 mensualidad en arrendamientos de vivienda (art. 36 LAU). El propietario debe depositarla en el organismo autonomico y devolverla al inquilino al terminar el contrato, salvo daños o deudas.
Si. Transcurridos 6 meses desde la firma, el inquilino puede desistir con preaviso de 30 dias. El contrato puede establecer una indemnizacion al propietario de hasta 1 mensualidad por año de contrato pendiente.
No es obligatorio. El registro en el organismo autonomico es obligatorio solo para el deposito de la fianza. El registro en el Registro de la Propiedad es voluntario pero protege al inquilino frente a ventas del inmueble.