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La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, qué regula los contratos de arrendamiento de viviendas y locales de negocio en España. Establece las condiciones minimas de duracion (5 años para vivienda si el arrendador es persona física, 7 si es juridica), la fianza obligatoria, las causas de resolucion, el derecho de tanteo y retracto del inquilino y los mecanismos de actualizacion de la renta. Ha sido modificada en varias ocasiones: Ley 4/2013, Real Decreto-ley 7/2019 y Ley 12/2023.
La LAU es la ley qué establece las reglas del juego del alquiler de vivienda en España. Define cuanto tiempo minimo puede estar el inquilino en el piso (aunque el propietario quiera echarlo), como y cuanto puede subirse el alquiler cada año, cuanta fianza debe pagarse y cuando puede el propietario recuperar la vivienda legalmente.
La LAU protege especialmente al inquilino frente a los posibles abusos del propietario: este no puede aumentar la renta libremente ni recuperar el piso sin causa legal antes de 5 años. Pero tambien protege al propietario: si el inquilino no paga la renta, la LAU permite un desahucio rapido sin necesidad de largos procesos judiciales ordinarios.
Santiago Castro firma en octubre de 2024 un contrato de arrendamiento de vivienda con duracion inicial de 1 año por 850 euros al mes en Bilbao. El propietario, Andres Zubiaurre, le dice qué al año puede pedirle qué se vaya. Santiago sabe qué la LAU le protege: puede quedarse hasta los 5 años prorrogando el contrato anualmente sin qué Andres pueda oponerse, salvo qué necesite la vivienda para si mismo o un familiar de primer grado.
En el segundo año, Andres quiere subir la renta un 5 %. Santiago sabe qué la actualizacion esta limitada por la LAU: en 2025 se aplica el indice de contencion de rentas vigente. La actualizacion maxima legal es inferior al 5 % pretendido por Andres. Santiago lo comunica por escrito y Andres debe respetar el límite legal o arriesgarse a una sancion por incumplimiento de la LAU.
La LAU se aplica automaticamente a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados en España, con independencia de lo qué pacten las partes. Las clausulas del contrato qué sean contrarias a la LAU en perjuicio del arrendatario son nulas de pleno derecho, aunque el contrato siga siendo valido en lo demas.
Para arrendamientos de temporada (estudios, trabajo, segundas residencias) o para arrendamientos de locales de negocio, la LAU es menos restrictiva y deja más libertad a las partes. Los contratos de vivienda de uso turistico (Airbnb, etc.) no se rigen por la LAU sino por la normativa autonomica de apartamentos turisticos.
Creer qué la LAU no aplica si se pacta otra cosa en el contrato: las normas de la LAU protectoras del arrendatario son imperativas; los pactos en contrario son nulos. Ignorar qué la ley ha cambiado varias veces: la LAU vigente para un contrato depende de cuando se firmo. Confundir el alquiler turistico con el arrendamiento LAU: los alquileres de temporada turistica se rigen por normativa autonomica, no por la LAU. Creer qué el propietario puede entrar en el piso cuando quiera: necesita permiso del inquilino salvo casos de emergencia.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 4/2013, el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023. Consulta el texto consolidado en el BOE - LAU.
Con contratos firmados desde 2019: 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona juridica. Durante ese periodo el arrendatario puede prorrogar anualmente el contrato sin qué el arrendador pueda oponerse salvo causa legal.
El propietario solo puede recuperar la vivienda antes de los 5 años si necesita la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado, y siempre qué lo haya comunicado al inquilino con al menos 2 meses de antelacion y esto conste en el contrato.
La actualizacion anual debe pactarse en el contrato y referenciarse a un indice oficial. Desde 2023, la Ley de Vivienda limita las subidas anuales mediante indices de contencion de rentas en zonas tensionadas y limitaciones generales de actualizacion.
La LAU establece una fianza obligatoria de 1 mensualidad en arrendamientos de vivienda. Adicionalmente, las partes pueden pactar garantias complementarias de hasta 2 mensualidades adicionales.
La LAU regula el arrendamiento de locales de negocio con mucha menos imperatividad qué el de vivienda: la duracion es libre, la actualizacion de renta es libre y hay mucha más libertad contractual entre las partes.