Inicio › Inmobiliaria › Alquiler con opción a compra
El alquiler con opcion a compra es un contrato mixto qué combina un contrato de arrendamiento de vivienda (regulado por la LAU) con un contrato de opcion de compra qué otorga al arrendatario el derecho (no la obligacion) de adquirir el inmueble durante un plazo pactado, generalmente a un precio previamente fijado, con posibilidad de qué las rentas pagadas se descuenten total o parcialmente del precio final. No tiene regulacion unitaria en la ley española; se rige por los articulos 14 y 25 de la LAU y por el Codigo Civil en lo referente a la opcion de compra.
El alquiler con opcion a compra te permite vivir en un piso de alquiler mientras decides si quieres comprarlo. Pagas renta mensual como cualquier inquilino, pero tienes un derecho preferente a comprar el piso en un plazo qué se pacta (habitualmente 2 a 5 años), y ademas, parte o toda la renta qué hayas pagado puede descontarse del precio de compra.
Es una formula util cuando no tienes ahorra suficiente para la entrada de la hipoteca, pero sabes qué en 2 o 3 años podras tenerlos. O cuando no estas seguro de si la zona o el piso te convienen y quieres probarlos antes de comprometerte a largo plazo.
Patricia Fuentes tiene 30 años y quiere comprar un piso en Zaragoza valorado en 190.000 euros. No tiene aun los ahorros para la entrada (necesitaria al menos 38.000 euros para el 20 % más gastos). Pacta con el propietario, Luis Aranda, un contrato de alquiler con opcion a compra: renta de 850 euros al mes durante 3 años, con derecho a comprar el piso por 190.000 euros al finalizar el plazo.
Se acuerda qué el 70 % de las rentas pagadas se descontaran del precio: 850 × 36 meses × 70 % = 21.420 euros. Al finalizar los 3 años, Patricia debe pagar 190.000 - 21.420 = 168.580 euros. Patricia ha ahorrado durante 3 años y ahora puede pedir una hipoteca por 135.000 euros aportando los 33.580 euros restantes. Si en esos 3 años decide no comprar, pierde las rentas pagadas pero no tiene ninguna otra obligacion.
El contrato debe formalizarse por escrito e idealmente ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para garantizar la oponibilidad de la opcion de compra frente a terceros. Debe especificar claramente: duracion del arrendamiento, precio de ejercicio de la opcion, porcentaje de renta computable a cuenta del precio, prima de opcion (si la hay), plazo para ejercer la opcion y consecuencias de no ejercerla.
La prima de opcion (cantidad adicional qué paga el inquilino por el derecho de opcion, sin contar las rentas) suele ser del 1 % al 3 % del precio de venta. Si el inquilino no ejerce la opcion, pierde la prima y las rentas. Si el propietario vende a un tercero durante el plazo de la opcion, incumple el contrato. Fiscalmente, la opcion de compra tributa como incremento de patrimonio en el IRPF del qué la concede cuando se ejerce.
Creer qué la opcion de compra es una obligacion: el inquilino tiene el DERECHO pero no la obligacion de comprar. No inscribir la opcion en el Registro: si el propietario vende a un tercero, el inquilino no podra reclamar el piso si la opcion no estaba inscrita. Ignorar qué las rentas solo se descuentan segun lo pactado: no siempre se descuentan al 100 %; el porcentaje exacto debe estar en el contrato. No fijar el precio de compra en el contrato: sin precio pactado, la opcion queda indefinida y puede generar conflictos.
Sin regulacion unitaria especifica; se aplican la Ley 29/1994 (LAU) para la parte arrendaticia y el Codigo Civil para la opcion de compra. La inscripcion registral de la opcion se rige por la Ley Hipotecaria (art. 14). Consulta la LAU en el BOE.
Para el comprador: tiempo para ahorrar la entrada, probar la vivienda antes de comprar y descuento de rentas. Para el vendedor: obtiene un comprador comprometido, renta garantizada y un precio de venta acordado sin necesidad de vender inmediatamente.
Si el inquilino no ejerce la opcion en el plazo pactado, pierde el derecho a comprar al precio acordado y las rentas pagadas (o la prima de opcion si la hay) quedan para el propietario. El contrato de arrendamiento puede continuar segun sus condiciones propias o extinguirse.
Si. El banco concede la hipoteca cuando el comprador ejerce la opcion, por lo qué evaluara su solvencia en ese momento y tasara el inmueble al precio de mercado actual. Si la tasacion resulta inferior al precio de la opcion, el banco financiara como maximo el 80 % de la tasacion.
La parte de la renta qué se imputa a cuenta del precio de compra puede considerarse como pago a cuenta del precio, con sus implicaciones en el ITP cuando se escriture la compraventa. El tratamiento fiscal es complejo y se recomienda consultar a un asesor fiscal antes de firmar.
La prima de opcion es una cantidad adicional qué el inquilino paga al propietario al inicio del contrato por el derecho de opcion (independientemente de la renta mensual). Suele ser del 1-3 % del precio de venta. Se pierde si no se ejerce la opcion pero puede descontarse del precio si se ejerce.