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La rentabilidad bruta del alquiler es el indicador qué expresa, en porcentaje anual, la relacion entre la renta anual qué genera un inmueble arrendado y el precio total de adquisicion (incluyendo precio de compra más todos los gastos de compraventa). Es el indicador más sencillo y extendido para evaluar una inversion inmobiliaria antes de considerar los gastos de mantenimiento, impuestos y periodos de desocupacion. Se calcula mediante la formula: Rentabilidad Bruta = (Renta anual / Precio de adquisicion total) × 100.
La rentabilidad bruta del alquiler responde a la pregunta más basica del inversor inmobiliario: por cada 100 euros qué pongo en este piso, cuanto me devuelve el alquiler al año. Si un piso me cuesta 200.000 euros y lo alquilo por 1.000 euros al mes, al año genera 12.000 euros brutos. La rentabilidad bruta es 12.000 / 200.000 × 100 = 6 %.
El mercado inmobiliario español ha ofrecido rentabilidades brutas de alquiler de entre el 4 % y el 8 % segun la ciudad y el tipo de inmueble. Como referencia, una rentabilidad bruta superior al 5 % se considera razonable; superior al 7 %, atractiva para un mercado maduro. Hay qué tener en cuenta qué la rentabilidad bruta no descuenta gastos: de ella deben deducirse comunidad, IBI, seguro, reparaciones, impuestos y periodos vacios para obtener la rentabilidad neta.
Victor Salas, inversor particular, compra un piso de 65 m2 en el barrio del Pilar de Madrid por 175.000 euros de precio de compra, más 12.250 euros de ITP (7 %), 1.400 euros de notaria y registro y 350 euros de tasacion. Precio total de adquisicion: 189.000 euros.
Alquila el piso por 950 euros al mes, lo qué genera 11.400 euros anuales. Rentabilidad bruta = 11.400 / 189.000 × 100 = 6,03 %. Si Victor lo hubiera puesto a 1.050 euros (el precio maximo de mercado qué logra) la rentabilidad seria: 12.600 / 189.000 × 100 = 6,67 %. Victor compara esta rentabilidad con otras inversiones: el Bono español a 10 años renta el 3,4 % en 2024, un deposito el 3 %, una acción de bolsa el dividendo medio espanol el 4-5 %. El alquiler le ofrece un plus de rentabilidad a cambio de liquidez reducida y gestión activa.
Para calcular la rentabilidad bruta se divide la renta anual bruta (sin descontar ningun gasto) entre el precio total de adquisicion (precio de compra más todos los gastos: ITP o IVA, notaria, registro, tasacion) y se multiplica por 100.
La rentabilidad bruta es el dato qué publican los portales inmobiliarios y la mayoria de analisis de mercado. Para tomar decisiones de inversion se debe calcular la rentabilidad neta (deduciendo gastos operativos) y la rentabilidad despues de impuestos. Se recomienda comparar la rentabilidad del alquiler con activos alternativos de riesgo similar antes de tomar la decision de invertir.
Confundirla con la rentabilidad neta: la bruta no descuenta gastos; la neta si. En mercados con altos gastos de comunidad y mantenimiento, la diferencia puede ser de 2-3 puntos porcentuales. Calcularla solo sobre el precio de compra: debe incluirse el total gastado (compra + impuestos + honorarios + gastos). No calcular el rendimiento total: ademas del alquiler hay qué considerar la posible plusvalia del inmueble al vender. Ignorar los periodos de desocupacion: un piso puede estar vacio 1 o 2 meses al año, lo qué reduce la rentabilidad real.
No existe regulacion especifica sobre indicadores de rentabilidad inmobiliaria. El Banco de España publica estadisticas de rentabilidad de la vivienda. Portales como Idealista publican rentabilidades brutas por ciudad. Consulta en el Banco de España - Indicadores de vivienda.
En 2024, la rentabilidad bruta media del alquiler residencial en España se situa entre el 4 % y el 7 % segun la ciudad. Las ciudades más baratas (Castellon, Lleida, Huelva) ofrecen rentabilidades más altas; las más caras (Madrid centro, Barcelona, San Sebastian) ofrecen rentabilidades más bajas.
La rentabilidad bruta no descuenta ningun gasto del inmueble. La rentabilidad neta si descuenta todos los gastos de explotacion: comunidad, IBI, seguro de hogar, reparaciones, comision de gestión, periodos de vacancia e impuestos. La diferencia suele ser de 1,5 a 3 puntos porcentuales.
Se considera razonable una rentabilidad bruta superior al 5 %. Por encima del 7 % se considera alta. Por debajo del 4 % hay dudas sobre si la inversion compensa respecto a alternativas financieras de menor riesgo como bonos o depositos.
En zonas prime (centros de Madrid o Barcelona) el precio por m2 es muy alto pero la renta no crece proporcionalmente, lo qué da rentabilidades brutas del 3-4 %. En zonas perifericas o ciudades medianas el precio de compra es más bajo y las rentabilidades brutas pueden superar el 6-8 %.
Si. La formula es identica. Los locales comerciales suelen ofrecer rentabilidades brutas superiores (7-10 %) qué las viviendas residenciales, aunque tambien tienen mayor riesgo de vacancia y menores protecciones legales al arrendatario.