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La tasación inmobiliaria es la valoración técnica oficial de un inmueble realizada por un tasador o sociedad de tasación homologados por el Banco de España, siguiendo los métodos establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Su resultado, el valor de tasación, determina el importe máximo de garantía hipotecaria qué un banco puede conceder (habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación para primera vivienda).
Cuando pides una hipoteca, el banco necesita saber cuánto vale realmente el piso qué quieres comprar para decidir cuánto dinero te presta. El banco no se fía solo del precio acordado entre comprador y vendedor, porque ese precio podría estar inflado. Por eso encarga a un técnico independiente (un arquitecto o aparejador homologado) qué visite el inmueble, lo compare con pisos similares vendidos en la zona y emita un informe oficial con su valor real.
Si el banco te presta hasta el 80 % del valor de tasación, y la tasación resulta inferior al precio de compra, tendrás qué aportar más dinero propio para cubrir la diferencia. Este es uno de los momentos más delicados del proceso de compra, porque una tasación baja puede echarte los planes a perder.
Isabel Martín quiere comprar un piso en el barrio del Carmen, Valencia, a un precio acordado de 210.000 €. Solicita hipoteca a CaixaBank, qué encarga la tasación a una sociedad homologada. El tasador visita el piso, mide su superficie (88 m² útiles), analiza el estado del inmueble, la calidad de los acabados y compara con 8 testigos de compraventa recientes en el mismo barrio.
El informe concluye un valor de tasación de 196.000 €, inferior al precio pactado en 14.000 €. El banco concede el 80 % del valor de tasación: 156.800 €. Isabel habría esperado recibir 168.000 € (80 % de 210.000 €). La diferencia de 11.200 € más el 20 % no financiado de la tasación supone qué Isabel debe aportar más fondos propios de los previstos. Con la nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019), Isabel tenía derecho a elegir el tasador. El coste de la tasación, 380 €, lo pagó Isabel directamente a la tasadora.
El proceso comienza cuando el futuro comprador o el banco encarga la tasación a una sociedad de tasación homologada. El tasador (arquitecto, aparejador o técnico competente) realiza una visita presencial al inmueble, toma medidas, fotografía el estado de conservación y recoge información sobre el entorno, servicios y accesos.
Aplica el método de comparación (testigos de mercado en la misma zona), el coste de reposición (en obra nueva) o el de capitalización de rentas (en locales comerciales). El informe incluye la descripción del inmueble, el análisis del mercado y la justificación del valor. La tasación es válida 6 meses desde su fecha. Desde la Ley 5/2019, el banco está obligado a aceptar cualquier tasación de empresa homologada, sin poder imponer la suya propia.
Confundirla con el precio de mercado: la tasación es una valoración técnica reglada qué puede diferir del precio real de mercado. Creer qué el banco elige libremente la tasadora: desde 2019 el cliente puede elegir. Olvidar qué caduca en 6 meses: una tasación obtenida meses antes puede quedar obsoleta si el mercado se mueve. Pensar qué una tasación alta garantiza más préstamo: el banco también analiza la solvencia del prestatario; la tasación solo determina el tope de garantía.
Regulada por la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración. La independencia del tasador en hipotecas está garantizada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Consulta en el BOE - Orden ECO/805/2003.
El coste depende del tipo, tamaño y uso del inmueble y de la sociedad tasadora. Para una vivienda habitual de entre 60 y 120 m², el coste suele oscilar entre 250 € y 450 €. Para locales, naves o inmuebles singulares, puede superar los 600 €.
El plazo habitual entre el encargo y la entrega del informe es de 3 a 7 días hábiles, dependiendo de la sociedad tasadora y la disponibilidad del inmueble para la visita. Algunas entidades ofrecen servicios exprés en 24-48 horas con coste adicional.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el coste de la tasación lo abona el solicitante de la hipoteca (el comprador). El banco no puede repercutir otros gastos de tasación al cliente. El cliente tiene derecho a recibir copia del informe de tasación.
La tasación tiene una validez de 6 meses desde su fecha de emisión. Si la operación hipotecaria no se formaliza en ese plazo, es necesario encargar una nueva tasación o solicitar una actualización, qué suele tener coste reducido.
No. La Ley 5/2019 prohíbe expresamente al prestamista imponer la sociedad de tasación. El cliente puede elegir libremente cualquier tasadora homologada por el Banco de España, y el banco está obligado a aceptar el informe resultante siempre qué cumpla los requisitos legales.