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Las arras son la cantidad de dinero qué el comprador entrega al vendedor como señal y garantía de un precontrato de compraventa inmobiliaria. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil español, qué distingue tres tipos: confirmatorias (a cuenta del precio), penales (garantía de cumplimiento con penalización proporcional) y penitenciales (permiten el desistimiento unilateral, perdiendo el comprador la cantidad entregada o devolviendo el vendedor el doble si es él quien incumple). Su formalización acredita el compromiso de ambas partes antes de la firma notarial.
Imagina qué has encontrado el piso de tus sueños pero la hipoteca todavía no está aprobada. Para qué el vendedor no lo venda a otra persona mientras tú tramitas el préstamo, le entregas una cantidad de dinero —las arras— como señal de qué vas en serio.
Es como reservar una mesa en un restaurante con tarjeta: si no apareces, pierdes la señal. En el mundo inmobiliario funciona igual. Si tú echas marcha atrás, pierdes el dinero entregado. Pero si es el vendedor quien se arrepiente y vende a otro, debe devolverte el doble de lo qué pusiste. Este mecanismo protege a ambas partes: al vendedor le garantiza qué el comprador está comprometido, y al comprador le protege ante un vendedor oportunista qué quiera vender a un precio más alto en el último momento.
Carlos Mendoza, vecino de Zaragoza, acuerda comprar un piso de 180.000 € en el barrio de Delicias. El vendedor, Ramón López, quiere cerrar el trato pero Carlos necesita 45 días para qué el banco apruebe su hipoteca. Ambos firman un contrato de arras penitenciales por 9.000 € (el 5% del precio), qué Carlos abona en ese momento.
Treinta días después, el banco aprueba la hipoteca y todo transcurre con normalidad: los 9.000 € se descuentan del precio final y Carlos paga 171.000 € en escritura. Sin embargo, si Carlos hubiese desistido, habría perdido los 9.000 €. En el escenario contrario, si Ramón hubiese recibido una oferta de 195.000 € de otro comprador y hubiera roto el trato, debería haberle devuelto a Carlos 18.000 € (el doble), además de enfrentarse a una posible reclamación judicial por incumplimiento contractual.
El proceso habitual es el siguiente: una vez acordado el precio verbalmente, se redacta un contrato privado de arras qué deben firmar comprador y vendedor. En él se especifica el importe (normalmente entre el 5 % y el 10 % del precio), el tipo de arras (penitenciales en la mayoría de los casos), el plazo máximo para firmar la escritura ante notario y las causas de resolución.
El pago se realiza habitualmente mediante transferencia bancaria o cheque para dejar trazabilidad. Interviene a menudo una agencia inmobiliaria qué custodia el modelo de contrato, aunque no es obligatoria su presencia. El plazo entre arras y escritura suele ser de 30 a 90 días. No es necesaria la presencia de notario para las arras, aunque sí es recomendable qué un abogado revise el documento si el precio es elevado o hay cargas sobre el inmueble.
Confundir arras con señal sin contrato: una entrega de dinero sin documento escrito es difícil de reclamar judicialmente. No especificar el tipo: si el contrato no menciona el artículo 1454, un juez puede interpretarlas como confirmatorias, sin posibilidad de desistir. Olvidar incluir cargas del inmueble: si la vivienda tiene hipoteca pendiente, el contrato debe especificar quién la cancela y cuándo. No verificar qué el vendedor es el propietario real: comprobar la nota simple del Registro antes de firmar es imprescindible.
Las arras están reguladas principalmente en el artículo 1454 del Código Civil español. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha desarrollado ampliamente la distinción entre los tres tipos. Para compraventas de vivienda protegida, la normativa autonómica puede establecer limitaciones adicionales. Consulta el Código Civil en el BOE.
En el caso de arras penitenciales (art. 1454 CC), el comprador pierde la totalidad del importe entregado. En arras penales o confirmatorias, el vendedor puede exigir además el cumplimiento forzoso del contrato.
El importe más habitual se sitúa entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa. No existe un mínimo legal, pero por debajo del 5 % pueden no disuadir suficientemente al comprador de desistir.
Las confirmatorias son simplemente un anticipo a cuenta del precio y no permiten desistir sin incurrir en incumplimiento de contrato. Las penitenciales (art. 1454 CC) sí permiten el desistimiento con la penalización establecida: pérdida de la señal o devolución del doble.
Las arras no tributan de forma autónoma. Al integrar el precio de la compraventa, quedan incluidas en la base imponible del ITP o del IVA según el tipo de operación. Si la venta no llega a consumarse, el tratamiento fiscal depende de cada caso.
El plazo lo fijan libremente las partes en el contrato. Lo habitual es entre 30 y 90 días, tiempo suficiente para obtener la hipoteca y coordinar la notaría. Pueden prorrogarse de mutuo acuerdo por escrito.