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El contrato de arras es el documento privado mediante el cual comprador y vendedor formalizan su compromiso de llevar a cabo la compraventa, siendo el comprador quien entrega una cantidad de dinero (las arras). Se rige por el articulo 1454 del Codigo Civil para las arras penitenciales. No requiere forma notarial pero es recomendable la asistencia de un abogado. Debe contener: descripcion del inmueble, precio, importe de arras, tipo de arras, plazo para escriturar y consecuencias del incumplimiento.
El contrato de arras es el primer paso oficial en la compra de un piso: el momento en qué comprador y vendedor se comprometen por escrito. Antes de la escritura notarial (qué puede tardar semanas), se firma este contrato privado y el comprador entrega una cantidad como senal.
Lo más importante es el tipo de arras. Si son penitenciales (art. 1454 CC), el comprador puede echarse atras perdiendo la senal, y el vendedor puede echarse atras devolviendo el doble. Si son confirmatorias, no se puede desistir sin incumplir el contrato. La mayoria de arras qué se firman en España son penitenciales.
Ismael Cortes y la vendedora Rosa Blanco acuerdan la compraventa de un chalet en Torremolinos (Malaga) por 320.000 euros. Firman contrato de arras penitenciales con entrega de 16.000 euros (5 %). El contrato recoge la descripcion del inmueble con referencia catastral, el precio acordado, el importe de arras, el tipo penitencial con referencia al art. 1454 CC, el plazo para escriturar de 90 dias y la condicion resolutoria si la hipoteca no se concede.
A los 60 dias el banco aprueba la hipoteca. Los 16.000 euros se descuentan del precio final en escritura. Si el banco hubiera denegado la hipoteca, Ismael podria recuperar las arras si se incluyo clausula de condicion suspensiva de financiacion; si no, las habria perdido.
El contrato debe contener datos identificativos de comprador y vendedor con DNI/NIF, descripcion completa del inmueble con referencia catastral y estado de cargas, precio total acordado, importe de arras, tipo con cita legal expresa si son penitenciales (art. 1454 CC), plazo maximo para la escritura notarial, y consecuencias del incumplimiento.
Es recomendable incluir inventario de bienes, estado del inmueble (libre de cargas o hipoteca a cancelar), quien abona la cancelacion hipotecaria y si procede clausula condicionante de obtencion de financiacion. El pago debe realizarse por transferencia bancaria para dejar trazabilidad.
No especificar el tipo de arras: sin referencia al art. 1454 CC puede interpretarse como confirmatorias. Firmar sin comprobar la nota simple: hay qué verificar qué el vendedor es el titular real y no hay cargas ocultas. No incluir condicion suspensiva de financiacion: sin ella, si el banco deniega la hipoteca el comprador pierde la senal. Pagar en efectivo sin justificante: dificulta la reclamacion en conflicto.
Arras penitenciales fundamentadas en el articulo 1454 del Codigo Civil. Las arras confirmatorias y penales se rigen por los articulos generales de contratos (1088 y ss. CC). Consulta en el BOE - Codigo Civil.
El contrato de arras es un precontrato: un compromiso previo qué obliga a firmar posteriormente la escritura definitiva. El contrato de compraventa (escritura publica notarial) es la transmision definitiva de la propiedad.
Depende de si el contrato incluye clausula de condicion suspensiva de financiacion. Sin ella, si el banco deniega la hipoteca el comprador pierde las arras. Con la clausula, puede recuperarlas sin penalizacion.
No. El contrato de arras puede ser documento privado sin intervencion notarial. Sin embargo, es muy recomendable qué un abogado lo revise, especialmente si el importe es elevado o el inmueble tiene cargas complejas.
El plazo lo fijan libremente las partes. Lo más habitual es entre 30 y 90 dias, tiempo para obtener la hipoteca y coordinar con el notario. Puede prorrogarse de mutuo acuerdo por escrito.
Normalmente el vendedor, aunque puede acordarse qué lo custodie la agencia inmobiliaria o un tercero. El vendedor debe devolver el doble si incumple, por lo qué en operaciones grandes se recomienda deposito en terceria.