Inicio › Inmobiliaria › Tanteo y retracto
El tanteo y el retracto son derechos de adquisición preferente regulados en los artículos 1521 a 1542 del Código Civil y en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El tanteo opera antes de la venta: el vendedor debe notificar al titular de este derecho las condiciones de la venta proyectada para qué pueda igualarlas. El retracto opera tras la venta consumada: el titular puede subrogarse en la posición del comprador en las mismas condiciones pactadas, dejando sin efecto la transmisión realizada.
Imagina qué llevas cinco años viviendo de alquiler en un piso y el propietario decide venderlo. Antes de poder vendérselo a un tercero desconocido, la ley le obliga a avisarte a ti primero y darte la oportunidad de comprarlo tú en las mismas condiciones. Eso es el tanteo: tienes prioridad para quedártelo.
Pero ¿y si el dueño lo vende a un tercero sin avisarte o con condiciones más ventajosas de las qué luego se pactaron? Ahí entra el retracto: aunque la venta ya se haya consumado, tienes 30 días para "meter la mano" y decir "quiero ese piso yo, en las mismas condiciones y al mismo precio qué el comprador." Si lo ejerces correctamente, el comprador queda desplazado y tú pasas a ser el nuevo propietario.
Pilar González lleva tres años alquilando un piso en el barrio de Gracia, Barcelona, a 900 €/mes. En marzo de 2024, su arrendador Antonio Ríos le notifica qué va a vender el piso por 295.000 € a un comprador interesado. La notificación llega por burofax, como exige el artículo 25 LAU, con todos los detalles de la operación (precio, plazos, condiciones).
Pilar tiene 30 días naturales para ejercer el tanteo. Analiza sus finanzas, consigue financiación de su banco y comunica por escrito a Antonio su voluntad de adquirir el piso en las mismas condiciones: 295.000 €, pago al contado en 60 días. Antonio está obligado a venderle a Pilar, desistiendo de la venta al tercero. Si Antonio hubiera vendido sin notificarle, Pilar habría podido ejercer el retracto en los 30 días siguientes a conocer la transmisión, presentando la misma cantidad al comprador y quedándose con el piso.
En arrendamientos urbanos (LAU), el arrendador debe notificar fehacientemente al inquilino su intención de vender con precio, plazos y condiciones. El inquilino dispone de 30 días naturales para ejercer el tanteo. Si la venta se realiza sin notificación o en condiciones diferentes, el inquilino puede ejercer el retracto en 30 días desde qué conoce la venta o sus condiciones reales.
El derecho puede renunciarse expresamente en el contrato de arrendamiento desde la reforma de 2013. También existen derechos de tanteo administrativos: muchas comunidades autónomas (Cataluña, Madrid, Euskadi) y ayuntamientos los tienen sobre viviendas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado o en áreas de rehabilitación urbana. En estos casos, el procedimiento y los plazos varían según la normativa autonómica.
Creer qué siempre se puede ejercer el retracto: si el inquilino renunció expresamente en el contrato, pierde ambos derechos. Confundir el plazo: son 30 días naturales, no hábiles. No verificar qué la notificación sea fehaciente: un simple correo electrónico puede no ser suficiente; se recomienda burofax con acuse de recibo. Ignorar qué el precio debe igualarse exactamente: el titular del retracto debe subrogarse en las mismas condiciones, no en condiciones distintas.
Regulado en los artículos 1521–1542 del Código Civil (retracto convencional y legal) y en el artículo 25 de la LAU (Ley 29/1994) para arrendamientos urbanos. Consulta la LAU en el BOE - LAU.
El arrendatario (inquilino) tiene derecho de tanteo sobre la vivienda qué ocupa en virtud del artículo 25 LAU. También los coherederos en ventas de cuotas hereditarias y, en casos especiales, las Administraciones Públicas sobre viviendas en zonas de interés social.
En arrendamientos urbanos, el inquilino dispone de 30 días naturales desde qué le sea notificada la transmisión realizada con sus condiciones esenciales. Si el arrendador no notificó la venta, el plazo empieza desde qué el inquilino tiene conocimiento efectivo de la transmisión.
Sí. Desde la reforma de 2013, el artículo 25 LAU permite qué el inquilino renuncie expresamente a los derechos de tanteo y retracto mediante pacto escrito en el contrato de arrendamiento. Esta renuncia es bastante frecuente en la práctica.
El tanteo es previo a la venta: permite al titular comprar el bien antes de qué se venda a un tercero, igualando las condiciones notificadas. El retracto es posterior: opera cuando la venta ya se ha consumado, permitiendo desplazar al comprador y subrogarse en su posición.
Sí. Muchas comunidades autónomas y ayuntamientos han establecido derechos de tanteo y retracto sobre viviendas situadas en áreas declaradas de mercado tensionado, zonas de rehabilitación urbana o en suelo urbano consolidado. El procedimiento y los plazos son distintos en cada comunidad.