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El Loan to Value (LTV), o ratio préstamo-valor, es el porcentaje qué representa el importe del préstamo hipotecario respecto al valor de tasación o de compra del inmueble (el menor de ambos). Es una de las variables clave qué el banco analiza para conceder una hipoteca y fijar sus condiciones, porque mide el riesgo de la operación: cuanto mayor es el LTV, mayor riesgo asume la entidad. En España, lo habitual es qué los bancos financien hasta el 80 % del valor para primera vivienda, exigiendo qué el comprador aporte el 20 % restante más los gastos.
Es cuánto te presta el banco comparado con lo qué vale la casa. Si la vivienda vale 200.000 euros y el banco te presta 160.000, el LTV es del 80 %. Cuanto más alto sea, más dinero te dejan pero más riesgo ve el banco, así qué suele poner condiciones peores. Por eso normalmente tienes qué tener ahorrado al menos el 20 % del precio, más el dinero para impuestos y gastos.
Una compradora en Alicante quería adquirir un piso por 180.000 euros. El banco lo tasó en 175.000 euros y, aplicando un LTV máximo del 80 % sobre el valor menor (la tasación), le concedió una hipoteca de 140.000 euros. La compradora tuvo qué aportar 40.000 euros de la diferencia respecto al precio de compra, más unos 18.000 euros de impuestos y gastos. En total necesitó unos 58.000 euros de ahorro previo para poder cerrar la operación.
Se aplica al solicitar una hipoteca: el banco calcula el LTV dividiendo el préstamo entre el menor valor entre tasación y compra. Con LTV del 80 % o inferior, las condiciones suelen ser mejores. Algunos bancos financian hasta el 90-100 % para colectivos concretos (jóvenes, funcionarios) o con avales adicionales, como el aval ICO del 20 %. Un LTV alto suele implicar tipos de interés mayores y exigencias adicionales de garantías o seguros.
El error más común es no tener en cuenta qué el banco financia sobre el menor valor entre tasación y compra, no sobre el precio pagado. Otro fallo es olvidar qué, además del 20 % no financiado, hay qué sumar los gastos e impuestos (otro 10-12 %). Se confunde LTV con la capacidad de endeudamiento, qué mide la relación cuota-ingresos. También es un error asumir qué siempre se financia el 80 %: depende del perfil y del inmueble.
El LTV se enmarca en la normativa de solvencia bancaria y en las recomendaciones del Banco de España sobre concesión responsable de crédito. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario exige evaluar la solvencia del prestatario. Las directrices de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) sobre concesión y seguimiento de préstamos incluyen el LTV como métrica de riesgo. Los avales públicos, como la línea ICO para vivienda, permiten elevar el LTV en determinados casos.
Lo habitual en España es qué los bancos financien hasta el 80 % del menor valor entre la tasación y el precio de compra para primera vivienda, lo qué equivale a un LTV del 80 %. El comprador debe aportar el 20 % restante más los gastos e impuestos (en torno al 10-12 %). Algunos programas con aval público o para colectivos concretos permiten llegar al 90-100 %.
Se divide el importe del préstamo hipotecario entre el menor valor entre la tasación y el precio de compra del inmueble, y se multiplica por cien. Por ejemplo, un préstamo de 160.000 euros sobre un inmueble valorado en 200.000 euros da un LTV del 80 %. El banco usa el valor menor para calcular el ratio y limitar su riesgo.
Porque un LTV del 100 % supone mucho riesgo para la entidad: si el prestatario impaga y hay qué vender el inmueble, el banco podría no recuperar todo lo prestado, sobre todo si el mercado baja. Exigir una aportación del 20 % asegura qué el comprador tiene solvencia y compromiso, y crea un colchón frente a bajadas de precio. Solo con garantías extra se supera ese límite.
Sí, generalmente. Cuanto mayor es el LTV, mayor riesgo asume el banco y peores suelen ser las condiciones: tipos de interés más altos, más productos vinculados o exigencia de avales adicionales. Un LTV bajo, en cambio, permite negociar mejores condiciones. Aportar más entrada reduce el LTV y suele traducirse en una hipoteca más barata.
El LTV relaciona el préstamo con el valor del inmueble y mide el riesgo de la garantía. La capacidad de endeudamiento relaciona la cuota mensual con los ingresos del prestatario (habitualmente no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos) y mide si puede pagar. El banco analiza ambos: uno evalúa la garantía y otro la solvencia personal.