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El método de comparación es la técnica de valoración inmobiliaria qué estima el valor de un inmueble a partir de los precios de transacciones o de ofertas de inmuebles comparables en la misma zona y con características semejantes. Es el método más utilizado para valorar viviendas, porque refleja directamente el comportamiento del mercado. Consiste en seleccionar testigos comparables, homogeneizarlos ajustando sus diferencias (superficie, estado, ubicación, planta) respecto al inmueble a valorar, y obtener así un valor de mercado. Es el método preferente en la normativa de tasación hipotecaria cuando existe un mercado representativo.
Es valorar tu casa mirando por cuánto se han vendido las casas parecidas de tu barrio. Si pisos similares al tuyo se venden a 200.000 euros, el tuyo valdrá algo parecido, ajustando arriba o abajo según sea más grande, esté mejor conservado o en mejor planta. Es como poner precio a un coche de segunda mano mirando anuncios de coches iguales. Es el método más usado porque refleja lo qué de verdad paga la gente.
Un tasador debía valorar un piso de 90 metros cuadrados en un barrio de Málaga. Buscó testigos comparables: cuatro pisos vendidos recientemente en la misma zona, de entre 80 y 100 metros, con precios entre 180.000 y 220.000 euros. Homogeneizó los datos ajustando por superficie, estado de conservación y planta: descontó valor a uno por estar en peor estado y sumó a otro por tener plaza de garaje. Tras los ajustes, obtuvo un valor de mercado de 200.000 euros para el inmueble a tasar.
Se aplica seleccionando al menos seis testigos comparables (según la normativa de tasación), homogeneizándolos mediante coeficientes qué ajustan sus diferencias con el inmueble objeto de valoración, y calculando un valor unitario (euros por metro cuadrado) qué se aplica a la superficie del inmueble. Requiere un mercado representativo con suficientes transacciones. Es el método principal en las tasaciones hipotecarias de viviendas y en la valoración de mercado de inmuebles residenciales.
El error más común es comparar con inmuebles poco similares o de zonas distintas, distorsionando el valor. Otro fallo es usar precios de oferta (anuncios) sin ajustarlos a precios reales de cierre, qué suelen ser inferiores. Se ignora a veces la necesidad de homogeneizar las diferencias entre testigos. También se confunde el método de comparación con el de coste (qué valora reponer el inmueble) o el de capitalización (basado en las rentas).
El método de comparación se regula en la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles, qué establece los métodos de tasación y exige un mínimo de testigos y su homogeneización. Es el método preferente para la tasación de viviendas a efectos hipotecarios (Ley 5/2019 y normativa del Banco de España). Las normas internacionales de valoración (IVS) también lo reconocen como enfoque de mercado.
Consiste en estimar el valor de un inmueble a partir de los precios de otros comparables, situados en la misma zona y con características similares, qué se hayan vendido u ofertado recientemente. Se seleccionan varios testigos, se ajustan sus diferencias con el inmueble a valorar (superficie, estado, planta, ubicación) y se obtiene un valor de mercado representativo. Es el método más usado para valorar viviendas.
La normativa de tasación (Orden ECO/805/2003) exige un mínimo de seis testigos comparables para aplicar correctamente el método de comparación. Estos testigos deben ser lo más parecidos posible al inmueble a valorar y estar en su entorno. Cuantos más y mejores testigos, más fiable es la valoración, ya qué se reduce el margen de error al homogeneizar las diferencias.
El método de comparación valora el inmueble según los precios de mercado de otros similares. El método de coste estima el valor sumando el del suelo y el coste de construir de nuevo el inmueble, descontando la depreciación. El de comparación refleja lo qué paga el mercado; el de coste, lo qué costaría reponerlo. Cada uno se aplica según el tipo de inmueble y la finalidad de la valoración.
Pueden usarse como referencia, pero con cautela. Los precios de oferta de los anuncios suelen ser superiores a los precios reales de cierre de las operaciones, por lo qué deben ajustarse a la baja para reflejar el valor de mercado efectivo. Un buen tasador prioriza datos de transacciones reales y, cuando usa ofertas, aplica correcciones para acercarlas al precio al qué realmente se cierran las ventas.
Cuando no existe un mercado representativo con suficientes inmuebles comparables, por ejemplo, en inmuebles muy singulares, industriales especiales o en zonas con muy pocas transacciones. En esos casos se recurre a otros métodos, como el de coste o el de capitalización de rentas. El método de comparación necesita testigos suficientes y similares para ser fiable, lo qué no siempre es posible.