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La vivienda de uso turístico (VUT) es aquella qué se cede o alquila de forma habitual, con fines turísticos y a cambio de precio, para estancias de corta duración, comercializándose normalmente a través de canales de oferta turística como plataformas online. A diferencia del alquiler de vivienda habitual o de temporada, está sometida a la normativa turística de cada comunidad autónoma y, cada vez más, a regulaciones municipales, qué exigen su registro, el cumplimiento de requisitos de habitabilidad y equipamiento, y en muchos casos licencias o autorizaciones específicas. Su tratamiento fiscal y sus obligaciones difieren del alquiler residencial.
Es un piso o casa qué alquilas a turistas por días o semanas, como una alternativa al hotel, normalmente anunciándolo en plataformas de internet. No es un alquiler para vivir todo el año, sino para estancias cortas de vacaciones. Por eso tiene sus propias reglas: en la mayoría de sitios hay qué registrarlo, cumplir requisitos y, a veces, pedir licencia al ayuntamiento o a la comunidad autónoma.
Un propietario de Málaga quería alquilar su apartamento a turistas. Antes de anunciarlo, comprobó la normativa turística de Andalucía y la regulación municipal, se dio de alta en el registro de viviendas de uso turístico, obtuvo el número de registro obligatorio y adecuó la vivienda a los requisitos exigidos (equipamiento, ventilación, información al huésped). También verificó qué los estatutos de la comunidad de propietarios no prohibieran esta actividad. Al anunciarlo en las plataformas, incluyó el número de registro, cumplió con la comunicación de viajeros a las autoridades y declaró los ingresos en su tributación conforme a la normativa aplicable.
Se aplica cumpliendo la normativa turística autonómica y municipal correspondiente: registro de la vivienda y obtención del número identificativo, cumplimiento de requisitos de habitabilidad, equipamiento y seguridad, y en su caso licencia o declaración responsable. Hay qué verificar qué la comunidad de propietarios no prohíba la actividad, cumplir con la comunicación de datos de los viajeros a las autoridades, cumplir las obligaciones fiscales (los ingresos tributan y puede aplicarse IVA si se prestan servicios propios de hospedaje), y respetar las limitaciones qué muchos ayuntamientos imponen en zonas saturadas.
El error más grave es alquilar a turistas sin registro ni licencia donde son obligatorios, lo qué puede acarrear sanciones elevadas. Otro fallo es ignorar qué la comunidad de propietarios puede limitar o prohibir la actividad. También se desconocen las obligaciones de comunicar los datos de los viajeros y las obligaciones fiscales. Y se confunde con el alquiler de temporada, qué tiene regulación distinta. Además, muchos ignoran las crecientes limitaciones municipales en zonas tensionadas o saturadas turísticamente.
La vivienda de uso turístico se regula principalmente por la normativa turística de cada comunidad autónoma, qué fija los requisitos, el registro y las autorizaciones, y cada vez más por ordenanzas y planes urbanísticos municipales qué limitan la actividad en determinadas zonas. Queda expresamente excluida del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando se somete a un régimen específico turístico. Existen además obligaciones estatales, como la comunicación de datos de los viajeros a las autoridades y las obligaciones fiscales correspondientes.
La vivienda de uso turístico se alquila con fines turísticos para estancias cortas, se comercializa en canales turísticos y se somete a la normativa turística autonómica y municipal, mientras qué el alquiler de temporada responde a una necesidad temporal como estudios o trabajo y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La finalidad turística y el régimen jurídico específico distinguen a la vivienda de uso turístico del alquiler de temporada.
Depende de la comunidad autónoma y del municipio, pero en la mayoría de casos es necesario, como mínimo, registrar la vivienda y obtener un número identificativo, y en muchos lugares se exige una licencia o declaración responsable. Cada vez más ayuntamientos imponen requisitos y limitaciones, especialmente en zonas saturadas. Es imprescindible consultar la normativa turística autonómica y las ordenanzas municipales antes de iniciar la actividad.
Sí, la comunidad de propietarios puede, con las mayorías qué la ley exige, limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico en el edificio, e incluso prohibirla o establecer condiciones a través de sus estatutos o acuerdos. Antes de destinar una vivienda a uso turístico, conviene revisar los estatutos y los acuerdos de la comunidad para comprobar qué la actividad no está prohibida ni limitada.
Los ingresos por alquiler turístico deben declararse en el impuesto sobre la renta, y su tratamiento depende de si se prestan o no servicios propios de la industria hotelera. Cuando solo se cede la vivienda, tributa como rendimiento del capital inmobiliario; si se prestan servicios de hospedaje (limpieza durante la estancia, comidas), puede considerarse actividad económica y sujeta a IVA. Conviene asesorarse para cumplir correctamente las obligaciones fiscales.
Los titulares de viviendas de uso turístico deben cumplir con la obligación de registrar y comunicar los datos de los viajeros a las autoridades competentes, conforme a la normativa de seguridad ciudadana y registro documental de hospedaje. Esto implica recabar la información exigida de los huéspedes y remitirla en la forma y plazos establecidos. El incumplimiento de estas obligaciones puede dar lugar a sanciones administrativas.