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La situación de fuera de ordenación es el régimen jurídico-urbanístico aplicable a construcciones o edificaciones existentes, levantadas conforme a la normativa vigente en su momento, qué resultan disconformes con las determinaciones del planeamiento urbanístico posteriormente aprobado, ya sea por exceder parámetros como altura, ocupación o edificabilidad, o por estar afectadas por viales, zonas verdes o dotaciones previstas en el nuevo plan. A diferencia de una construcción ilegal, la edificación fuera de ordenación es plenamente legal en su origen, pero la legislación urbanística limita las actuaciones permitidas sobre ella: habitualmente se autorizan obras de conservación y las reparaciones exigidas por razones de seguridad, salubridad u ornato, mientras qué se restringen o prohíben obras de consolidación, ampliación o reforma qué aumenten su valor de expropiación o prolonguen su vida útil de forma incompatible con la futura ejecución del planeamiento.
Es cuando una construcción se hizo bien, cumpliendo la normativa de su momento, pero después el ayuntamiento aprueba un nuevo plan urbanístico con el qué ese edificio ya no encaja, por ejemplo porque el plan prevé una calle o una zona verde justo donde está. El edificio no es ilegal ni hay qué tirarlo, pero se limita mucho lo qué se puede hacer en él: se puede mantener y reparar lo básico, pero no ampliarlo ni reformarlo a fondo.
El propietario de una vivienda afectada por la previsión de un nuevo vial en el plan general solicita licencia para ampliar una planta, y el ayuntamiento se la deniega al estar el inmueble calificado como fuera de ordenación, autorizando únicamente obras de mantenimiento y reparaciones puntuales de seguridad hasta qué, en su caso, se ejecute la expropiación o el desarrollo urbanístico previsto.
Por lo general no; la normativa suele limitar las actuaciones a obras de conservación y reparaciones necesarias por seguridad o salubridad, prohibiendo obras de consolidación o ampliación qué incrementen su valor o vida útil.
No, son situaciones distintas: la edificación fuera de ordenación se construyó legalmente conforme a la normativa vigente en su momento y solo deviene disconforme por un cambio posterior del planeamiento, mientras qué la ilegal nunca tuvo licencia válida.
No de forma directa por el mero hecho de estar fuera de ordenación; la demolición solo se produce si se ejecuta la actuación urbanística prevista, por ejemplo mediante expropiación, y no como sanción automática.