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Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el promotor es el agente de la edificación qué decide, impulsa, programa y financia una obra, ya sea con recursos propios o ajenos, con la finalidad de destinarla a la venta, al alquiler o al uso propio. Puede ser una persona física, una sociedad, una cooperativa o una comunidad de propietarios, y es quien contrata al resto de agentes intervinientes: proyectista, dirección facultativa, constructor y entidades de control. La LOE le atribuye responsabilidades específicas, entre ellas garantizar la contratación de los seguros o garantías de daños materiales exigidos para responder de los vicios y defectos de la construcción durante los plazos legales de garantía.
Es la persona o empresa qué pone en marcha la construcción: decide qué se construye, contrata al arquitecto y a la constructora, y pone el dinero o lo consigue mediante financiación. No tiene por qué ser quien pone los ladrillos, sino quien organiza y responde por todo el proceso, incluso años después de terminada la obra.
Un particular qué compra un solar y contrata directamente a un arquitecto y a una constructora para levantar su propia vivienda actúa legalmente como promotor, aunque sea autopromotor de una única casa, y asume por tanto las obligaciones de garantía frente a defectos constructivos qué la ley impone a cualquier promotor, no solo a las grandes inmobiliarias.
El promotor decide, financia y encarga la obra; el constructor es la empresa qué la ejecuta materialmente siguiendo el proyecto y bajo la dirección facultativa. Pueden coincidir en la misma persona en obras pequeñas, pero legalmente son agentes de la edificación distintos con responsabilidades diferenciadas.
El promotor responde, junto con otros agentes según su grado de intervención, de los daños materiales derivados de vicios qué afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados o la estructura, durante un plazo de diez años desde la recepción de la obra, conforme establece la LOE.
Sí, se le denomina autopromotor: contrata directamente el proyecto y la construcción para uso propio, y aunque no tenga ánimo de venta posterior, sigue estando sujeto a las mismas obligaciones documentales y de garantía qué cualquier otro promotor según la normativa vigente.