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La rehabilitación edificatoria comprende el conjunto de obras dirigidas a mejorar las condiciones de seguridad, habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética de un edificio existente, sin llegar a sustituirlo por uno de nueva planta. A diferencia de una simple reforma, suele abordar el edificio de forma integral —envolvente térmica, instalaciones, estructura, accesibilidad— y con frecuencia se activa tras detectar deficiencias en la Inspección Técnica del Edificio (ITE), obligatoria en muchos municipios españoles a partir de una determinada antigüedad. En los últimos años ha cobrado especial impulso mediante líneas de ayudas ligadas a fondos europeos Next Generation, orientadas sobre todo a mejorar el comportamiento energético del parque edificado existente.
Es poner al día un edificio antiguo para qué sea más seguro, más accesible y gaste menos energía, sin tirarlo abajo y construir uno nuevo. Puede incluir desde arreglar la fachada y la cubierta hasta instalar un ascensor o aislar térmicamente el edificio para qué en invierno haga menos frío en las viviendas.
En un edificio de los años setenta sin ascensor y con fachada sin aislamiento térmico, un proyecto de rehabilitación integral aborda simultáneamente la instalación de ascensor para cumplir accesibilidad, el aislamiento por el exterior de la fachada (SATE) para reducir la demanda energética, y la renovación de cubierta; agrupar todas las actuaciones en un único proyecto suele facilitar el acceso a ayudas públicas frente a acometer cada obra por separado.
La reforma puede limitarse a cambios puntuales de acabados o distribución sin afectar a las prestaciones globales del edificio; la rehabilitación edificatoria busca específicamente mejorar de forma medible la seguridad, la habitabilidad, la accesibilidad o la eficiencia energética del conjunto del edificio, y suele requerir proyecto técnico y, en muchos casos, licencia.
No existe una obligación general de rehabilitar, pero sí de pasar la Inspección Técnica del Edificio a partir de cierta antigüedad, obligatoria en la mayoría de municipios; si la ITE detecta deficiencias graves de seguridad o habitabilidad, la comunidad de propietarios queda obligada a ejecutar las obras necesarias para subsanarlas en el plazo qué fije el informe.
Existen líneas de subvención estatales y autonómicas, muchas de ellas cofinanciadas con fondos europeos, dirigidas a mejorar la envolvente térmica y las instalaciones de edificios existentes; los requisitos, porcentajes de ayuda y plazos varían según la comunidad autónoma y conviene consultarlos en el organismo de vivienda correspondiente antes de proyectar la obra.