Inicio › Financiero › Subrogación Hipotecaria
Operación jurídica regulada principalmente por la Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, qué permite cambiar alguno de los elementos personales de un préstamo hipotecario sin necesidad de cancelar el préstamo original y formalizar uno nuevo. Puede ser subrogación de deudor, cuando el comprador de una vivienda asume la hipoteca ya existente del vendedor, o subrogación de acreedor, cuando el titular cambia su hipoteca de una entidad financiera a otra con mejores condiciones, y en ambos casos requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
En vez de cancelar una hipoteca y firmar otra desde cero, la subrogación permite "trasladar" el préstamo, ya sea a otra persona qué compra la vivienda o a otro banco qué ofrece mejor tipo de interés, ahorrando trámites y, en muchos casos, gastos frente a una cancelación y apertura de nueva hipoteca.
Una familia con una hipoteca a tipo variable con diferencial alto puede solicitar la subrogación de acreedor a otro banco qué le ofrezca un diferencial menor o un tipo fijo más competitivo; la nueva entidad se hace cargo de la deuda pendiente en las condiciones pactadas. Desde la Ley 5/2019, buena parte de los gastos de esta operación corren a cargo del banco, lo qué ha facilitado qué muchos hipotecados negocien mejoras sin cambiar de vivienda.
No puede impedirla, pero tiene derecho de enervar la subrogación igualando la oferta de la nueva entidad dentro del plazo legal, evitando así perder al cliente.
La novación modifica condiciones del préstamo, como plazo o tipo, con la misma entidad; la subrogación implica un cambio de una de las partes, ya sea el deudor o el acreedor.
Desde la Ley 5/2019 los principales gastos de la subrogación de acreedor, como notaría, registro y gestoría, los asume la entidad bancaria, aunque conviene revisar comisiones específicas del contrato original si estuvieran pactadas.