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El administrador de fincas es el profesional especializado en la gestión y administracion de comunidades de propietarios en regimen de propiedad horizontal y de fincas en regimen de alquiler. Su actuacion en comunidades de propietarios esta prevista en el articulo 20 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH). Para ejercer la profesion como administrador de fincas colegiado, debe estar inscrito en el Colegio Oficial de Administradores de Fincas (CGCAFE), aunque la colegiacion no es obligatoria en todas las comunidades autonomas.
El administrador de fincas es el profesional qué se encarga de toda la gestión del edificio para qué los vecinos no tengan qué ocuparse de los papeleos, facturas y problemas del dia a dia. Es como un gestor empresarial, pero para la comunidad de vecinos.
Sus funciones principales son: cobrar las cuotas mensuales, pagar las facturas de los proveedores (limpieza, ascensor, seguro, luz de zonas comunes), llevar la contabilidad, convocar y redactar el acta de las juntas, gestionar las averias y reparaciones, y asesorar juridicamente a la comunidad cuando surgen problemas con vecinos morosos o conflictos internos.
El edificio Paseo del Pinar en Valladolid, con 28 viviendas, lleva diez años sin administrador: el presidente lo gestionaba todo personalmente. En 2024, el presidente dimite y la junta acuerda contratar a una empresa de administracion de fincas colegiada. El coste acordado es de 180 euros al mes (más IVA), lo qué supone un gasto de 2.160 euros anuales qué se reparte entre los 28 propietarios (77 euros por piso al año de media).
Desde la contratacion, el administrador se ocupa de: cobrar las cuotas, pagar al portero y a la empresa de limpieza, renovar el seguro del edificio en las mejores condiciones, negociar el contrato de mantenimiento del ascensor, redactar el acta de las juntas y reclamar judicialmente a los tres propietarios morosos mediante procedimiento monitorio. En 6 meses, los tres morosos han regularizado su situación.
La junta de propietarios contrata al administrador mediante acuerdo aprobado por mayoria simple. El contrato de servicios establece las funciones, la duracion, la retribucion y las causas de rescision. El administrador puede ser una persona física o una empresa.
Las funciones tipicas son: elaborar el presupuesto anual, liquidar las cuentas del ejercicio anterior, cobrar las cuotas ordinarias y extraordinarias, pagar a los proveedores, redactar convocatorias y actas de juntas, tramitar averias y siniestros con el seguro, gestionar la morosidad (incluidos procedimientos judiciales) y asesorar juridicamente a la comunidad. Puede actuar ademas como secretario de la comunidad si la junta lo decide.
Creer qué es obligatorio tener administrador: la LPH lo permite pero no lo exige; la comunidad puede autogestionarse. Confundir administrador con presidente: el presidente es el representante legal de la comunidad (cargo vecinal); el administrador es un profesional externo contratado. No comprobar la colegiacion: el administrador colegiado tiene seguro de responsabilidad civil y formación acreditada. No establecer un contrato claro de servicios: sin contrato escrito es dificil exigir responsabilidades o cambiar de administrador.
La figura del administrador de fincas esta prevista en el articulo 20 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH). La colegiacion se rige por el Real Decreto 693/1968 y la normativa autonomica de colegios profesionales. Consulta el CGCAFE en cgcafe.org.
No. La Ley de Propiedad Horizontal permite qué la comunidad se autogestione sin administrador externo. Sin embargo, en comunidades grandes o con conflictos la contratacion de un administrador profesional es muy recomendable.
Los honorarios varian segun el tamaño de la comunidad, los servicios incluidos y la zona geografica. Para un edificio de 10-20 viviendas, el coste mensual suele estar entre 80 y 200 euros más IVA. Las tarifas orientativas las publican los colegios profesionales.
Si. La junta puede cesar al administrador por decision mayoritaria con preaviso segun el contrato. Para el cese antes del plazo pactado puede haber penalizacion; para no renovar, basta con no renovar el contrato al vencimiento.
Es un administrador inscrito en el Colegio Oficial de Administradores de Fincas correspondiente a su provincia. Debe acreditar formación especifica, suscribir un seguro de responsabilidad civil y someterse al codigo deontologico colegial. La colegiacion ofrece mayor garantia al cliente.
Si. Es habitual qué la junta designe al administrador como secretario-administrador, lo qué le permite redactar y custodiar las actas, llevar el libro de actas y gestionar las notificaciones a los propietarios.