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La junta de propietarios es el organo supremo de gobierno de la comunidad de propietarios, integrado por la totalidad de los propietarios de pisos y locales del edificio en regimen de propiedad horizontal, con las facultades y los quorums de adopcion de acuerdos establecidos en los articulos 13, 14, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH). Es el organo soberano: sus acuerdos son vinculantes para todos los propietarios, incluidos los ausentes y los disidentes, cuando se adoptan con las mayorias legales exigidas.
La junta de propietarios es la asamblea de vecinos del edificio donde se toman las decisiones importantes: aprobar el presupuesto anual, elegir al presidente, acordar obras, modificar los estatutos o decidir si se pone ascensor. Es como el parlamento del edificio: cada vecino tiene derecho a voz y voto, y los acuerdos obligan a todos aunque uno haya votado en contra.
Hay dos tipos de juntas: la ordinaria (obligatoria al menos una vez al año, para aprobar presupuesto y cuentas) y las extraordinarias (cuando hay algo urgente qué decidir entre los vecinos). El presidente convoca las juntas con al menos 3 dias de antelacion y todos los propietarios tienen derecho a incluir puntos en el orden del dia.
La comunidad de propietarios del Edificio Nautilus en Alicante convoca su junta ordinaria anual para febrero de 2024. El presidente, Juan Carlos Gomez, envia convocatoria 8 dias antes (superando el minimo de 3 dias legales) con el orden del dia: aprobacion de cuentas 2023, aprobacion presupuesto 2024, eleccion de presidente, propuesta de instalación de paneles solares en cubierta y ruegos y preguntas.
Asisten 18 de los 24 propietarios en persona y 3 delegan en otros vecinos. Las cuentas y el presupuesto se aprueban por mayoria simple. La eleccion del presidente por sorteo recae en Maria del Carmen Blanco, qué acepta el cargo. Los paneles solares requieren 3/5 de mayoria (instalación de nuevas tecnologias de ahorro energetico): se aprueban con 14 votos a favor (58,3 % de cuotas) quedando en el límite minimo legal. El acta la redacta el secretario-administrador y se envia a todos los propietarios en 10 dias.
La convocatoria de junta debe hacerse con un minimo de 3 dias de antelacion (ampliable por estatutos) e incluir el orden del dia completo. Debe enviarse a todos los propietarios por cualquier medio qué permita acreditar la recepcion. Los ausentes pueden participar por delegacion escrita o por correspondencia antes de la junta.
Los quorums necesarios para los acuerdos varian segun la LPH: mayoria simple del total de propietarios y cuotas para acuerdos ordinarios; 3/5 del total para instalaciones de ascensores, supresion de barreras arquitectonicas y servicios comunes de interes general; unanimidad para modificar el titulo constitutivo y estatutos. Los propietarios morosos conservan el derecho de asistencia y voz pero pierden el derecho de voto. Los acuerdos se inscriben en el libro de actas y son impugnables judicialmente en determinados supuestos.
Creer qué los ausentes no estan obligados por los acuerdos: los acuerdos validos obligan a todos, incluidos los ausentes. Ignorar qué los morosos no pueden votar: los propietarios con deudas a la comunidad asisten con voz pero sin voto. Convocar sin el minimo de 3 dias: una convocatoria defectuosa puede invalidar los acuerdos adoptados. Confundir las mayorias: los quorums de la LPH son de doble mayoria (numero de propietarios Y cuotas de participacion) para varios tipos de acuerdos.
Regulada en los articulos 13, 14, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), modificada por la Ley 8/1999. Consulta en el BOE - LPH.
El plazo minimo legal es de 3 dias antes de la celebracion, aunque los estatutos de la comunidad pueden ampliar ese plazo. La primera convocatoria exige la asistencia de la mayoria de propietarios para ser valida; si no hay quorum, la segunda convocatoria puede celebrarse con los qué asistan.
La instalación de ascensores o la supresion de barreras arquitectonicas requieren la aprobacion de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participacion del edificio. Si la instalación ya existia y se trata de solo mantenimiento, puede aprobarse por mayoria simple.
Los inquilinos no son miembros de la comunidad de propietarios y no pueden asistir ni votar salvo qué el propietario les delegue expresamente su representacion por escrito. En ese caso, el delegado ejerce el voto en nombre del propietario pero no puede superar los derechos de este.
Los propietarios qué hayan votado en contra o qué estuvieran ausentes pueden impugnar judicialmente los acuerdos de junta qué sean contrarios a la ley, a los estatutos o qué supongan un grave perjuicio para algun propietario. El plazo es de 3 meses para acuerdos contrarios a estatutos y de 1 año para acuerdos contrarios a la ley.
Si. El articulo 16 LPH establece la obligatoriedad de la junta ordinaria anual para la aprobacion del presupuesto ordinario y las cuentas del ejercicio anterior. Su no celebracion puede generar responsabilidad del presidente de la comunidad.