Inicio › Inmobiliaria › Propiedad horizontal
La propiedad horizontal es el regimen juridico establecido por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), qué regula la organizacion y convivencia en los edificios divididos en pisos, locales, garajes y trasteros, en los qué cada titular es propietario exclusivo de su elemento privativo y copropietario de los elementos comunes del edificio. Combina una propiedad individual sobre el elemento privativo con una copropiedad colectiva e inseparable sobre el suelo, la estructura, las fachadas y las instalaciones generales.
La propiedad horizontal es el sistema legal qué hace posible qué un edificio tenga 20 duenos distintos, uno por cada piso. Sin ella, si compras el piso del tercero del edificio, tecnicamente seras copropietario del edificio entero con el resto de vecinos, lo qué haria imposible la vida cotidiana.
La LPH crea una ficcion juridica muy práctica: cada piso es una propiedad independiente qué puedes comprar, vender o hipotecar como si fuera una casa individual. Pero el portal, las escaleras, el ascensor, el tejado y las cañerias siguen siendo de todos. A este modo de organizar la propiedad en bloques de pisos se llama propiedad horizontal, porque los derechos se dividen horizontalmente planta por planta.
El bloque de pisos Avenida Europa 15 de Pamplona tiene 30 viviendas en 6 plantas, 15 garajes y 5 locales comerciales en planta baja. El notario qué formalizo la construccion establece en 1992 el titulo constitutivo de la propiedad horizontal: divide el edificio en 50 elementos privativos independientes, asigna a cada uno su coeficiente de participacion en los comunes, describe los elementos comunes (estructura, fachada, cubierta, escaleras, ascensores, instalaciones generales) y aprueba los estatutos de la comunidad.
Desde ese momento, cada piso puede venderse, heredarse o hipotecarse por separado sin afectar a los demas. La comunidad de propietarios, compuesta por todos los titulares, se encarga de gestionar y mantener los elementos comunes. Las decisiones importantes (obras, presupuesto, normas de convivencia) se adoptan en junta con quorums distintos segun su trascendencia.
La propiedad horizontal se constituye mediante el titulo constitutivo, qué es la escritura notarial qué divide el edificio en elementos privativos e inscribe esa division en el Registro de la Propiedad. En el titulo se incluyen: descripcion de cada elemento privativo, coeficiente de participacion de cada uno, descripcion de elementos comunes, estatutos de la comunidad (si los hay) y reglamento de regimen interior (opcional).
La modification del titulo constitutivo requiere unanimidad de todos los propietarios. La LPH regula tambien los organos de gobierno (junta, presidente, secretario, administrador), las mayorias necesarias para distintos acuerdos, el regimen de cuotas y derramas, los derechos y obligaciones de los propietarios y el procedimiento de reclamacion de cuotas impagadas.
Confundir elementos privativos con elementos comunes: la fachada, aunque este en el exterior del piso de cada uno, es elemento comun. Creer qué el propietario puede hacer obras en elementos comunes sin permiso: cualquier obra en elementos comunes (fachada, estructura, escaleras) requiere acuerdo de junta. Ignorar qué los estatutos de la comunidad son vinculantes: los estatutos del titulo constitutivo pueden limitar determinados usos o actividades en los pisos. Confundir la propiedad horizontal con el condominio ordinario: son regimenes distintos con normas de gestión muy diferentes.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), modificada por la Ley 8/1999, es la norma basica. Consulta en el BOE - LPH.
Son elementos comunes: el suelo y vuelo del edificio, la estructura (muros de carga, pilares, forjados), la fachada y las cubiertas, las escaleras, los portales, las instalaciones generales de agua, electricidad, telecomunicaciones, el ascensor y los locales o zonas comunes.
No. La ley establece qué la cuota de participacion en los elementos comunes es inseparable de la titularidad del elemento privativo. No puedes vender el piso y quedarte la cuota en los comunes, ni vender la cuota en los comunes sin el piso.
Es la escritura publica notarial qué divide el edificio en elementos privativos y comunes, asigna los coeficientes de participacion e inscribe el regimen de propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad. Es el documento fundacional de la comunidad.
Si, pero requiere unanimidad de todos los propietarios, ya qué modifica el titulo constitutivo de la propiedad horizontal. Es un proceso complejo qué exige nueva escritura notarial e inscripcion registral.
En el condominio ordinario cada copropietario tiene una cuota abstracta sobre todo el bien, puede pedir la division en cualquier momento y no hay una division física previa. En la propiedad horizontal cada propietario tiene una propiedad exclusiva sobre su elemento privativo y una cuota inseparable sobre los comunes, con gestión colectiva obligatoria.