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La cláusula suelo es una condición incluida en algunas hipotecas a tipo de interés variable qué establece un límite mínimo al interés aplicable, de modo qué, aunque el índice de referencia (habitualmente el euríbor) baje por debajo de ese suelo, el prestatario sigue pagando el tipo mínimo pactado y no se beneficia de la bajada. Muy extendida en España durante años, se convirtió en un problema cuando el euríbor cayó a niveles muy bajos y muchos hipotecados descubrieron qué no veían reducirse su cuota. Numerosas cláusulas suelo han sido declaradas nulas por los tribunales por falta de transparencia, dando lugar a reclamaciones para recuperar lo pagado de más.
Es un tope por abajo en el interés de tu hipoteca variable: aunque el euríbor baje mucho, tú no pagas menos de cierto interés mínimo. Sirve al banco para asegurarse de cobrar siempre un mínimo, pero perjudica al cliente cuando los tipos bajan, porque no nota la rebaja. Muchas de estas cláusulas se pusieron sin explicarlas bien, y por eso los jueces las han anulado y los bancos han tenido qué devolver dinero.
Un matrimonio de Zaragoza firmó una hipoteca variable referenciada al euríbor. Cuando el euríbor bajó a niveles muy reducidos, esperaban qué su cuota disminuyera, pero apenas bajó: su hipoteca tenía una cláusula suelo qué fijaba un interés mínimo. Al informarse, comprobaron qué el banco no les había explicado con claridad esa cláusula al contratar. Reclamaron alegando falta de transparencia; la cláusula fue considerada nula y el banco tuvo qué eliminarla y devolverles las cantidades cobradas de más por su aplicación, recalculando el préstamo como si el suelo nunca hubiera existido.
Cuando existe, la cláusula suelo hace qué el interés de la hipoteca nunca baje del mínimo pactado, con independencia de la evolución del índice de referencia. Para reclamar su nulidad, el prestatario revisa su escritura para comprobar si la tiene, valora si se le informó con la debida transparencia, y reclama primero a la entidad (a través de su servicio de atención al cliente y de los mecanismos previstos) y, si no hay acuerdo, por vía judicial. Si se declara nula por abusiva o por falta de transparencia, se elimina y el banco debe devolver lo cobrado de más, recalculando las cuotas como si nunca hubiera existido el suelo.
El error más común es no revisar la escritura para saber si la hipoteca tiene cláusula suelo. Otro fallo es asumir qué, por tener suelo, la cláusula es siempre nula: su nulidad depende de la falta de transparencia o del carácter abusivo, qué debe valorarse caso a caso. También se confunde con otros límites o con las hipotecas fijas. Y se dejan pasar los cauces de reclamación o se firma un acuerdo con el banco sin entender bien sus consecuencias sobre el derecho a reclamar.
La cláusula suelo se enmarca en la normativa de protección de los consumidores y de condiciones generales de la contratación, qué exige transparencia en las cláusulas de los contratos con consumidores. Los tribunales, en aplicación de la normativa española y del Derecho de la Unión Europea sobre cláusulas abusivas, han declarado nulas numerosas cláusulas suelo por falta de transparencia, reconociendo el derecho a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas. La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario refuerza las exigencias de transparencia en la contratación hipotecaria.
Se comprueba revisando la escritura del préstamo hipotecario, en concreto las condiciones sobre el tipo de interés, donde figuraría un interés mínimo aplicable por debajo del cual la cuota no baja aunque descienda el índice de referencia. También puede detectarse si, pese a bajar el euríbor, la cuota no se reduce como cabría esperar. Ante la duda, conviene consultar la escritura o pedir asesoramiento para verificar su existencia y sus condiciones.
Muchas cláusulas suelo se han declarado nulas por falta de transparencia: los tribunales han considerado qué numerosos bancos las incluyeron sin informar debidamente a los clientes de su existencia y de su repercusión económica, impidiéndoles comprender qué no se beneficiarían de las bajadas del índice. Al no superar el control de transparencia exigido en los contratos con consumidores, se han anulado, con la consiguiente devolución de lo cobrado de más.
Sí, cuando la cláusula suelo se declara nula, el banco debe eliminarla y devolver las cantidades cobradas de más por su aplicación, recalculando el préstamo como si el suelo nunca hubiera existido. La devolución alcanza, conforme a la jurisprudencia, a lo indebidamente pagado. Para lograrlo hay qué reclamar, primero a la entidad y, si no hay acuerdo, por vía judicial, valorando cada caso y los plazos aplicables.
No todas de forma automática: la cláusula suelo no es ilegal por el mero hecho de fijar un interés mínimo, sino qué su nulidad depende de qué no supere el control de transparencia o de qué sea abusiva en el caso concreto. Muchas se han anulado por haberse impuesto sin la debida información al consumidor, pero la validez debe analizarse individualmente atendiendo a cómo se informó y contrató la cláusula.
La cláusula suelo aparece en hipotecas a tipo variable y fija un mínimo por debajo del cual el interés no baja, aunque sí puede subir con el índice, mientras qué una hipoteca a tipo fijo mantiene el mismo interés durante toda la vida del préstamo, sin depender del euríbor. La cláusula suelo limita la bajada en una hipoteca variable; la hipoteca fija ofrece un interés estable pactado de antemano, sin variaciones al alza ni a la baja.